Phát Đạt vay 8.834 tỷ đồng cho Lotte Thủ Thiêm, lãi ước tính trên 13%/năm

Thương vụ tham gia dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm đang đẩy chi phí vốn của Phát Đạt lên mức cao. Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 cho thấy công ty vừa tăng mạnh nợ vay, vừa phải cân đối nguồn thu từ nhiều dự án để giảm áp lực trả nợ.

Ba khoản vay MB phục vụ thương vụ Thủ Thiêm

Theo báo cáo tài chính, Phát Đạt có ba khoản vay tại Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) với tổng dư nợ khoảng 8.834 tỷ đồng. Số tiền này dùng cho việc mua 35% vốn của Công ty TNHH Lotte Properties HCMC, đơn vị chủ dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm tại TP.HCM. Cụ thể:

• 5.068 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng 35% vốn của Lotte Properties HCMC;
• 2.727 tỷ đồng để góp thêm vốn;
• 1.039 tỷ đồng để bù đắp chi phí nhận chuyển nhượng.

Thời hạn trả gốc của các khoản vay kéo dài từ năm 2030 đến năm 2034. Tài sản bảo đảm gồm quyền tài sản liên quan đến Lotte Properties HCMC và quyền tài sản phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng cổ phần tại Cao ốc Hòa Phú, doanh nghiệp liên quan đến dự án Thuận An 2.

Báo cáo cũng ghi nhận tổng giá gốc để mua 35% vốn Lotte Properties HCMC là 10.393 tỷ đồng, tương ứng mức định giá công ty này gần 29.700 tỷ đồng. Thương vụ hoàn tất ngày 11/8/2026.

Lãi suất vay tính theo tham chiếu của MB

Theo điều khoản trong báo cáo, lãi suất được xác định bằng lãi suất tham chiếu dành cho khách hàng doanh nghiệp lớn của MB cộng biên độ 3,37%/năm. Biểu lãi suất MB áp dụng từ ngày 29/10/2026 ghi mức tham chiếu 9,4%/năm với kỳ hạn trên 12 đến 60 tháng và 9,9%/năm với kỳ hạn trên 60 tháng đối với các khoản giải ngân bằng đồng từ tháng 3/2025.

Từ đó, mức lãi suất tính toán nằm trong khoảng 12,77–13,27%/năm, tùy thời hạn giải ngân. Đây là con số suy ra từ biểu lãi suất công bố và biên độ trong hợp đồng, chưa phải mức lãi suất thực tế được công ty thuyết minh. Nếu áp mức cao nhất cho toàn bộ dư nợ 8.834 tỷ đồng trong đủ một năm, tiền lãi vào khoảng 1.172 tỷ đồng.

Ngoài MB, Phát Đạt còn có khoản vay vốn lưu động tại VPBank với dư nợ khoảng 46,4 tỷ đồng, lãi suất công bố dao động 10,5–13,3%/năm.

Dư nợ tăng, kết quả kinh doanh cốt lõi mỏng

Tính đến cuối tháng 9/2026, tổng dư nợ vay của Phát Đạt đạt khoảng 13.638 tỷ đồng, tăng hơn 7.815 tỷ đồng so với đầu năm. Chi phí lãi vay quý III là 180 tỷ đồng, tăng khoảng 143% so với cùng kỳ. Trong khi đó, doanh thu thuần quý này chỉ gần 24 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế là 13,7 tỷ đồng. Chi tiết kết quả kinh doanh quý có trong bài Phát Đạt quý III: lợi nhuận hoạt động tăng 119%, lãi ròng còn 13,7 tỷ.

Về cơ cấu tài sản, tổng tài sản tại ngày 30/9/2026 đạt hơn 38.200 tỷ đồng, tăng khoảng 40% so với đầu năm. Khoản đầu tư vào công ty liên doanh, liên kết tăng từ khoảng 710 tỷ đồng lên hơn 12.700 tỷ đồng, chủ yếu do khoản đầu tư vào Lotte Properties HCMC. Lợi nhuận lũy kế 9 tháng đạt 231,7 tỷ đồng, tăng 15,1%, phần lớn nhờ lãi từ chuyển nhượng vốn các công ty liên quan, trong đó có khoảng 662,6 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng 49,95% cổ phần tại Cao ốc Hòa Phú.

Phương án thu tiền để giảm nợ vay

Theo thông tin Phát Đạt cung cấp, dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm khởi công ngày 23/10/2026, quy mô khoảng 7,45 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 60.000 tỷ đồng. Dự án dự kiến hoàn thành cuối năm 2029. Doanh nghiệp có quyền khai thác thương mại một số hạng mục tại các khối 2.1 và 2.3. Xem thêm diễn biến dự án tại bài Thủ Thiêm: dự án Lotte 60.000 tỷ đồng khởi công lại.

Phát Đạt cho biết một số đối tác quan tâm đến việc nhận chuyển nhượng một phần diện tích sàn và các bên đang đàm phán. Công ty dự kiến chuyển nhượng tối thiểu khoảng 20.000 m² sàn tại khối 2.1 và ưu tiên dùng tiền thu được để thanh toán, giảm dư nợ vay. Giao dịch vẫn ở giai đoạn đàm phán nên thời điểm và quy mô nguồn thu chưa xác định.

Với các dự án khác, doanh nghiệp nêu kế hoạch:

• Thuận An 2: thu hồi vốn qua phương án chuyển nhượng dự án;
• 239 Cách Mạng Tháng Tám và Hàn River: dự kiến mở bán trong năm 2027;
• Thuận An 1 (Monrei Saigon): Phát Đạt sở hữu khoảng 20% vốn và nhận lợi nhuận theo thỏa thuận hợp tác khi dự án có lãi;
• QTopia và Q’Terra: nguồn thu từ dịch vụ quản lý, phát triển dự án.

Quy Nhơn Iconic và La Pura cũng được doanh nghiệp kỳ vọng đóng góp doanh thu ở các giai đoạn sau.

Điều nhà đầu tư và người mua cần theo dõi

Với mức lãi vay tính toán trên 12%/năm và thời gian đầu tư dài, hiệu quả của thương vụ Thủ Thiêm phụ thuộc vào tiến độ xây dựng, khả năng đàm phán chuyển nhượng sàn và thời điểm các dự án khác ghi nhận doanh thu. Người theo dõi doanh nghiệp nên chú ý các báo cáo quý tiếp theo về dư nợ, chi phí lãi vay và tiến độ mở bán các dự án dự kiến vào năm 2027. Đây là thông tin tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư.

Mốc thời gian

1. 11/8/2026 Phát Đạt hoàn tất nhận chuyển nhượng 35% vốn Lotte Properties HCMC
2. 23/10/2026 Khởi công các khối 2.1 và 2.3 dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm
3. 29/10/2026 MB áp dụng biểu lãi suất tham chiếu được dùng để tính lãi các khoản vay
4. 30/9/2026 Chốt số liệu: dư nợ vay 13.638 tỷ đồng, tổng tài sản hơn 38.200 tỷ đồng

Review Bất Động Sản Việt Nam tổng hợp.