Lãi vay mua nhà 10–15%/năm, chuyên gia: giá nhà khó giảm sâu diện rộng

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh khi chi phí vốn đi lên còn mặt bằng giá nhà vẫn neo ở vùng cao. Theo các phân tích thị trường cập nhật ngày 11/10/2026, lãi suất vay mua nhà phổ biến trong khoảng 10–15%/năm. Người mua phải tính kỹ khả năng trả nợ, còn doanh nghiệp chịu sức ép giữ thanh khoản và thu hồi vốn.

Lãi suất vay mua nhà ở mức cao: bức tranh chung của hệ thống

Theo công bố của Ngân hàng Nhà nước, lãi suất cho vay bình quân đối với các khoản vay mới phát sinh dao động khoảng 8,3–10,5%/năm. Đây là con số bình quân toàn hệ thống, chưa phản ánh đầy đủ chi phí thực tế của từng khoản vay sau khi hết thời gian ưu đãi, nên mức người vay mua nhà phải trả có thể cao hơn đáng kể.

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cho biết tốc độ tăng lãi suất đang chậm lại và xoay quanh một mặt bằng mới. Tính đến ngày 20/9, lãi suất tiền gửi mới bình quân đạt 6,38%/năm, tăng 1,15% so với đầu năm. Chi phí huy động tăng là một trong những yếu tố nằm phía sau mặt bằng lãi vay hiện nay. Về diễn biến lãi vay ở từng nhóm ngân hàng, bạn đọc có thể xem thêm phân tích về lãi vay mua nhà tại các ngân hàng quốc doanh.

Giá nhà khó giảm đồng loạt, ưu đãi thành công cụ cạnh tranh

Theo nhận định của giới chuyên gia, giảm giá trực tiếp không phải lựa chọn duy nhất của chủ đầu tư. Nhiều đơn vị có thể giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu hoặc kéo dài thời hạn thanh toán để giữ khách. Các công cụ này làm nhẹ áp lực tài chính ở giai đoạn đầu, đồng thời khiến giá giao dịch thực tế có thể thấp hơn nhiều so với giá niêm yết. Một ví dụ về hướng đi này là chính sách trần lãi suất vay mua nhà mà Vinhomes áp dụng.

Các chuyên gia cho rằng khó xuất hiện đợt giảm giá diện rộng ở thị trường sơ cấp. Mức điều chỉnh sẽ khác nhau tùy vị trí dự án, tiến độ triển khai, sức cầu và tình hình tài chính của chủ đầu tư.

Nguồn cung được khơi thông nhưng sức mua vẫn là điểm nghẽn

Theo số liệu được công bố, cả nước có 5.012 dự án gặp vướng mắc, trong đó 3.557 dự án đã được tháo gỡ, tương đương 71%. Riêng TP.HCM, khoảng 650 dự án đã được xử lý vướng mắc. Trong 7 tháng đầu năm 2026, thành phố có 37 dự án đủ điều kiện huy động vốn, với hơn 27.300 căn nhà được đưa ra thị trường.

Tuy vậy, nguồn cung được cải thiện chưa đồng nghĩa thị trường hồi phục đồng đều. Việc tháo gỡ pháp lý giúp có thêm hàng hóa, nhưng khả năng tiêu thụ vẫn gắn với giá bán và sức mua thực tế. Theo giới chuyên gia, sản phẩm có giá phù hợp, pháp lý rõ ràng và tiến độ được bảo đảm sẽ có lợi thế hơn những dự án chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá. Tình trạng nhà đầu tư lướt sóng chung cư khó thoát hàng cũng là một góc nhìn về sự phân hóa này.

Dòng tiền quyết định sức bền của doanh nghiệp

Giới chuyên gia dự báo sang năm 2027, áp lực với doanh nghiệp không chỉ nằm ở chi phí vốn mà còn ở khả năng cân đối dòng tiền. Khi bán hàng chậm, tiền thu về có thể không đủ bù lãi vay, chi phí xây dựng và nghĩa vụ tài chính. Khi đó, doanh nghiệp có thể phải cơ cấu lại danh mục đầu tư, chuyển nhượng tài sản hoặc tìm đối tác để bổ sung nguồn lực.

Thị trường vì thế được cho là sẽ phân hóa rõ hơn giữa đơn vị có nền tảng tài chính tốt và đơn vị phụ thuộc nhiều vào vốn vay. Quỹ đất lớn không còn là lợi thế tuyệt đối nếu dự án chưa triển khai được hoặc sản phẩm không khớp nhu cầu khách hàng.

• Phân khúc: xu hướng có thể dịch chuyển sang nhà vừa túi tiền, nhà ở xã hội và sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, nhóm tiếp cận được tệp khách rộng hơn. Hiệu quả đầu tư vẫn phụ thuộc giá đất, chi phí xây dựng và cơ chế phát triển dự án. Một ví dụ là việc Vinhomes dồn lực vào nhà 5–6 tỷ đồng.
• Hạ tầng: đường vành đai, tuyến metro, kết nối liên vùng và sân bay Long Thành được kỳ vọng mở rộng không gian đô thị, nhưng tác động sẽ không đồng đều giữa các khu vực.
• Chất lượng kết nối: dự án có kết nối thực chất, tiến độ rõ ràng và gắn với nhu cầu dân cư được đánh giá có cơ sở tạo giá trị bền vững hơn khu vực tăng giá chủ yếu theo kỳ vọng.

Tác động tới người mua và doanh nghiệp

Với người mua, mặt bằng lãi vay 10–15%/năm cùng giá nhà cao khiến bài toán trả nợ trở thành yếu tố then chốt khi ra quyết định. Với doanh nghiệp, năm 2027 được dự báo không phải giai đoạn giá giảm sâu trên diện rộng, mà là thời kỳ thị trường điều chỉnh theo chất lượng tài sản và năng lực tài chính. Các đơn vị muốn giữ sức cạnh tranh sẽ phải kiểm soát nợ vay, linh hoạt chính sách bán hàng và chọn sản phẩm sát nhu cầu. Khả năng tạo dòng tiền thực được cho là quan trọng hơn quy mô quỹ đất hay kỳ vọng tăng giá.

Review Bất Động Sản Việt Nam tổng hợp.