Vinhomes bán lô lớn chiếm khoảng 81% doanh số bất động sản 6 tháng đầu năm

Trong 6 tháng đầu năm 2026, hình thức bán lô lớn (bán buôn) cho các nhà phát triển khác đóng góp khoảng 81% tổng doanh số bán bất động sản và khoảng 70% lợi nhuận của Vinhomes (VHM), theo ước tính của Chứng khoán Vietcap. Ở cùng kỳ năm 2025, bán lẻ lại là kênh chiếm 80% doanh số của doanh nghiệp.

Cơ cấu bán lô lớn của Vinhomes thay đổi ra sao

Thay vì tự bán từng căn cho người mua cuối cùng, chủ đầu tư dẫn đầu thị trường đang chuyển nhiều quỹ hàng sang dạng lô đất lớn hoặc dự án thành phần để các đơn vị khác triển khai. Đây là thay đổi rõ nét trong cách phân phối sản phẩm so với một năm trước.

Ông Phạm Anh Khôi, Giám đốc Tài chính và Đầu tư của Vinhomes, cho biết tỷ trọng bán buôn và bán lẻ phụ thuộc vào chu kỳ của từng dự án. Giai đoạn đầu, doanh nghiệp thường bán các lô lớn cho nhà phát triển có năng lực trong và ngoài nước. Khi dự án bước vào giai đoạn kinh doanh mạnh, tỷ trọng bán lẻ có xu hướng tăng. Theo cách lý giải này, mức bán buôn cao trong nửa đầu năm mang tính chu kỳ, chưa phải dấu hiệu thay đổi dài hạn về phân bổ vốn.

Vì sao chủ đầu tư chọn bán buôn

Theo ông Khôi, bán lô lớn có ba lợi ích chính:

• Thu tiền sớm: giảm áp lực vốn trong quá trình phát triển dự án.
• Chia sẻ rủi ro: đại đô thị cần nguồn lực lớn cho hạ tầng, xây dựng và vận hành, nên việc giao bớt phần triển khai cho đối tác giúp phân bổ trách nhiệm.
• Đa dạng sản phẩm: đối tác có thể phát triển những dòng sản phẩm mà Vinhomes không trực tiếp tập trung, qua đó bổ sung cơ cấu cho toàn khu đô thị.

Doanh nghiệp cho biết đối tác được chọn dựa trên năng lực triển khai, khả năng tài chính và uy tín. Mô hình này có thể thấy ở Vinhomes Grand Park (TP HCM), Smart City và Ocean Park (Hà Nội); phân khu Komorebi tại Vũ Yên có sự tham gia của Nomura. Ông Khôi nhấn mạnh: “Vinhomes không chỉ là một nhà phát triển bất động sản thông thường, mà là một đơn vị phát triển đô thị có quy hoạch, tức master plan community builder”.

Phạm vi hợp tác mỗi nơi một khác, về sản phẩm, quyền phát triển và trách nhiệm của từng bên. Vì vậy, không phải giao dịch bán lô lớn nào cũng đồng nghĩa với chuyển nhượng toàn bộ dự án.

Biên lợi nhuận gộp và số liệu kinh doanh

Theo Vietcap, biên lợi nhuận gộp bất động sản cốt lõi của Vinhomes tăng mạnh qua các kỳ, và tỷ trọng giao dịch bán lô lớn cao hơn là một trong những yếu tố góp phần.

Kỳ	Biên lợi nhuận gộp bất động sản cốt lõi
Quý II năm nay	khoảng 74,9%
Quý liền trước	54,1%
Quý II năm ngoái	35,1%

Về quy mô, theo thông tin từ ông Khôi, doanh số bán hàng 6 tháng đầu năm của Vinhomes đạt gần 148.000 tỷ đồng, cao hơn hai lần cùng kỳ năm trước. Theo báo cáo doanh nghiệp công bố cuối tháng 7/2026, doanh thu thuần hợp nhất đạt 116.565 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 52.092 tỷ đồng, tương đương hoàn thành gần 87% kế hoạch lợi nhuận 60.000 tỷ đồng của cả năm.

Cuối quý II, giá trị hợp đồng bán bất động sản chưa ghi nhận của Vinhomes là 196.813 tỷ đồng, tăng 42% so với cùng kỳ. Khoản này sẽ được ghi nhận khi bàn giao theo quy định kế toán, và thời điểm ghi nhận còn tùy điều khoản hợp đồng, tiến độ thực hiện. Do đó, doanh số và hợp đồng chưa ghi nhận cần được xem tách biệt với doanh thu, lợi nhuận thực tế.

Global Sportia có thể là nguồn hàng bán lô lớn tiếp theo

Theo báo cáo ngày 7/10/2026 của Chứng khoán SSI, sau Hội nghị Nhà đầu tư của Vingroup diễn ra từ 2/10 đến 4/10/2026, Khu đô thị thể thao quốc tế Hà Nội (Global Sportia) có thể được Vinhomes bán theo lô lớn từ cuối năm 2026 hoặc đầu năm 2027, dù dự án mới ở giai đoạn xây dựng.

Theo tài liệu của Vinhomes, dự án nằm tại khu vực Ngọc Hồi, phía Nam Hà Nội, rộng 9.171 ha với tổng chi phí phát triển dự kiến 925.651 tỷ đồng; Vinhomes nắm 35% lợi ích kinh tế, phần còn lại thuộc các đối tác liên danh. Bồi thường, giải phóng mặt bằng dự kiến hoàn tất vào cuối năm 2026 hoặc đầu năm 2027. Ban lãnh đạo cho biết giao dịch bán buôn có thể diễn ra trước khi mở bán lẻ.

Tác động tới người mua nhà và nhà đầu tư

Với người mua cuối cùng, việc nhiều đối tác cùng phát triển một đại đô thị có thể làm chủ đầu tư của từng phân khu khác nhau, nên cần xác định rõ đơn vị phát triển, tiến độ và cam kết của sản phẩm cụ thể trước khi quyết định.

Với góc nhìn của nhà đầu tư, ông Khôi lưu ý lựa chọn giữa bán buôn và bán lẻ là bài toán phân bổ vốn và nguồn lực: tự bán lẻ giúp chủ động hơn về sản phẩm, giá và tiến độ nhưng phải gánh chi phí triển khai, bán hàng và rủi ro tiêu thụ; bán lô lớn thu tiền sớm nhưng phải chia sẻ cơ hội kinh doanh với đối tác. Mức sinh lời còn phụ thuộc giá bán, chi phí đất, hạ tầng, xây dựng và điều khoản hợp đồng, nên chưa thể kết luận bán buôn luôn có biên lợi nhuận cao hơn bán lẻ ở mọi dự án.

Trong bối cảnh lãi suất tăng khiến người mua cân nhắc kỹ hơn, Vinhomes cho rằng khách mua để ở hoặc nắm giữ dài hạn ít bị tác động bởi biến động ngắn hạn. Doanh nghiệp cũng triển khai các chương trình hỗ trợ lãi suất, chẳng hạn áp trần lãi suất vay mua nhà tới 5 năm, từ 3–9%/năm, đồng thời ưu tiên sản phẩm giá khoảng 5–6 tỷ đồng ở phân khúc bán lẻ.

Mốc thời gian

1. Cuối tháng 7/2026 Vinhomes công bố báo cáo 6 tháng: doanh thu thuần 116.565 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 52.092 tỷ đồng.
2. 2/10/2026 – 4/10/2026 Hội nghị Nhà đầu tư của Vingroup diễn ra.
3. 7/10/2026 SSI cập nhật báo cáo: Global Sportia có thể bán lô lớn từ cuối năm 2026 hoặc đầu năm 2027.
4. Cuối năm 2026 hoặc đầu năm 2027 Dự kiến hoàn tất bồi thường, giải phóng mặt bằng và có thể bắt đầu bán buôn Global Sportia.

Review Bất Động Sản Việt Nam tổng hợp.