Lãi suất vay mua nhà thả nổi 13–15%/năm, nguồn cung mới quý 3 giảm 54%
Theo báo cáo của DXS-FERI, quý 3/2026 nguồn cung nhà ở mới giảm 54% và tiêu thụ giảm 36% so với cùng kỳ, giá bán điều chỉnh phổ biến 5–20% so với quý trước, khi lãi suất vay mua nhà thả nổi lên 13–15%/năm.
- Tóm tắt nhanh
- Quý 3/2026, nguồn cung nhà ở mới giảm 54% và lượng tiêu thụ giảm 36% so với cùng kỳ, theo DXS-FERI.
- Giá bán điều chỉnh phổ biến 5–20% so với quý trước.
- Lãi suất cố định 12 tháng đầu phổ biến 8,5–11,5%/năm; hết ưu đãi thả nổi 13–15%/năm, quý 1–2 là 12–14%.
- VPBank tăng từ 10% lên 11,5%, Techcombank từ 9,5% lên 10,8%; Agribank thấp nhất ở 8,5%.
- Lạm phát bình quân 9 tháng 4,52% và việc Fed tăng lãi suất tháng 9/2026 gây thêm sức ép lên chi phí vốn.
Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) nhận định chi phí vay đang là yếu tố chi phối đáng kể thị trường nhà ở. Theo số liệu của viện, ba tháng cuối quý 3/2026 cho thấy lượng hàng mở bán mới thu hẹp mạnh, sức mua giảm và mặt bằng giá có biến động đáng chú ý.
Số liệu thị trường nhà ở quý 3/2026
DXS-FERI ghi nhận ba chỉ số chính của quý 3/2026:
- Nguồn cung mới giảm 54% so với cùng kỳ năm trước.
- Lượng tiêu thụ giảm 36% so với cùng kỳ.
- Giá bán điều chỉnh phổ biến trong khoảng 5–20% so với quý trước.
Như vậy, lượng hàng đưa ra thị trường giảm nhiều hơn lượng hàng bán được. Báo cáo cũng đề cập tới lượng hàng tồn tích lũy ở mức lớn trong bối cảnh các đợt mở bán diễn ra chậm hơn.
Lãi suất vay mua nhà thả nổi lên 13–15%/năm
Trong quý 3/2026, các khoản vay mua bất động sản thường có lãi suất cố định ở 12 tháng đầu trong khoảng 8,5–11,5%/năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất chuyển sang thả nổi và phổ biến ở mức 13–15%/năm. Hai quý đầu năm, mặt bằng thả nổi nằm trong khoảng 12–14%/năm, tức đã nhích lên một bậc.
Lãi suất thả nổi được tính bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ, và biên độ này có thể lên tới 3,5%. Diễn biến lãi suất cho vay cố định 12 tháng tại một số ngân hàng như sau:
| Ngân hàng | Lãi suất cho vay cố định 12 tháng |
|---|---|
| VPBank | Từ 10% (tháng 3) lên 11,5% (tháng 9) |
| Techcombank | Từ 9,5% lên 10,8% |
| Standard Chartered | Từ 7,5% lên 9,8% |
| Hong Leong Bank | Từ 8,9% lên 9,8% |
| Vietcombank | 10% |
| VietinBank | 10,2% |
| BIDV | 10% |
| Agribank | 8,5% (thấp nhất trong nhóm) |
Ở chiều huy động, lãi suất tiết kiệm 12 tháng niêm yết tại Vietcombank, VietinBank, Agribank và BIDV cùng tăng từ 5,2% lên 6,8%. Lãi suất thực tế còn được cộng thêm 0,5–1,8% tùy ngân hàng.
Vì sao chi phí vốn khó hạ
Theo phân tích của DXS-FERI, áp lực đến từ cả trong và ngoài nước:
- Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) bình quân 9 tháng tăng 4,52%, cao hơn một chút so với mục tiêu kiểm soát lạm phát cả năm là 4,5%.
- Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) trong tháng 9/2026 nâng lãi suất thêm 0,25 điểm phần trăm, lần tăng đầu tiên sau 3 năm, đưa biên độ lãi suất điều hành lên 3,75–4%. Điều này tạo thêm sức ép lên tỷ giá và dòng vốn.
- Hạn mức tăng trưởng tín dụng (room) tiếp tục được kiểm soát chặt.
Tác động tới người mua nhà và chủ đầu tư
Với người mua, gánh nặng trả nợ sau giai đoạn ưu đãi khiến việc vay dài hạn được cân nhắc kỹ hơn. Thanh khoản ở một số phân khúc vì thế chậm lại. DXS-FERI đánh giá lãi suất cao cùng hạn mức tín dụng hạn chế đã ảnh hưởng đáng kể tới quyết định mua, khiến tâm lý chờ quan sát và trì hoãn tăng lên.
Với chủ đầu tư, chi phí tài chính cao làm biên lợi nhuận thu hẹp và có thể tác động tới tiến độ triển khai dự án. Đây là lý do nhiều đợt mở bán được giãn ra, góp phần kéo nguồn cung mới đi xuống.
Về góc nhìn giá, bạn đọc có thể tham khảo phân tích lãi vay mua nhà 10–15%/năm và nhận định giá nhà khó giảm sâu diện rộng. Với nhóm nhà ở xã hội, tình hình nguồn vốn tín dụng được trình bày trong bài vốn vay nhà ở xã hội vượt 153.000 tỷ đồng, giải ngân mới khoảng 17.500 tỷ.
Điều người mua cần theo dõi
Khi cân nhắc vay, người mua nên đọc kỹ cách tính lãi suất thả nổi (lãi suất cơ sở cộng biên độ), thời hạn ưu đãi và khả năng trả nợ sau khi hết ưu đãi. Bài viết chỉ tổng hợp số liệu từ báo cáo của DXS-FERI, không phải khuyến nghị mua hay bán.
Review Bất Động Sản Việt Nam tổng hợp.
