TP.HCM: căn hộ mở bán mới giảm 53%, tỷ lệ hấp thụ còn 45% quý III

Căn hộ mở bán mới giảm mạnh, chủ đầu tư chuyển sang thăm dò nhu cầu

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của CBRE Việt Nam, thị trường căn hộ TP.HCM có 3.267 căn được mở bán mới trong quý, thấp hơn 53% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn nguồn cung đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án đang có, nằm ở những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng giao thông trọng điểm.

CBRE ghi nhận nhiều chủ đầu tư chọn cách dò phản ứng của khách hàng thay vì tung các đợt bán quy mô lớn. Một số dự án mới mới dừng ở bước giới thiệu, nhận giữ chỗ và khảo sát ý kiến người mua.

Tính chung 9 tháng đầu năm, thị trường có 14.028 căn hộ mở bán mới. Nguồn cung lũy kế của TP.HCM cuối quý III đạt gần 460.000 căn, tăng 5% so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ hấp thụ giảm, giá sơ cấp và thứ cấp cùng điều chỉnh

Sức mua yếu đi thể hiện rõ ở tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới. Trong quý III, chỉ số này đạt 45%, giảm 24 điểm phần trăm so với quý trước và thấp hơn 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025.

• Thị trường sơ cấp: giá bán bình quân khoảng 75 triệu đồng/m² thông thủy (chưa gồm thuế giá trị gia tăng và phí bảo trì), giảm 2,3% so với quý trước nhưng cao hơn 1% so với cùng kỳ năm trước.
• Thị trường thứ cấp: giá bình quân còn khoảng 60 triệu đồng/m² thông thủy, thấp hơn 4% so với quý trước và đi ngang so với cùng kỳ năm 2025.

Mức điều chỉnh không đồng đều giữa các dự án. Theo CBRE, những dự án có nguồn cung lớn, cạnh tranh cao và chủ yếu do nhà đầu tư nắm giữ ghi nhận giá giảm trên 10%. Ngược lại, các dự án đã hoàn thiện, có cộng đồng cư dân ổn định và vận hành tốt giữ được mặt bằng giá ổn định hơn.

CBRE cho biết trước áp lực lãi suất tăng và cầu suy yếu, các chủ đầu tư đẩy mạnh hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán và đưa ra thêm ưu đãi tài chính. Những chính sách này giúp người mua trả thực tế thấp hơn giá niêm yết.

Nguồn cung căn hộ mới vẫn tập trung ở Bình Dương cũ

Trong 9 tháng đầu năm, hơn 8.400 trong tổng số 14.028 căn hộ mở bán mới nằm ở khu vực Bình Dương cũ. CBRE dự báo khu vực này tiếp tục là điểm tập trung nguồn cung mới, nhất là dọc quốc lộ 13 và ở những nơi tiếp giáp các tuyến metro đang triển khai.

Với khu vực TP.HCM cũ, nguồn cung tương lai được dự kiến nằm ở các khu đô thị quy mô lớn hoặc vùng hưởng lợi từ hạ tầng giao thông trọng điểm. Với quý IV/2026, CBRE cho rằng nguồn cung căn hộ mới có thể còn ở mức thấp vì nhiều chủ đầu tư hoãn kế hoạch mở bán để chờ tín hiệu tốt hơn.

Nhu cầu dịch chuyển ra vùng ven vì giá nội đô cao

Số liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy tỷ trọng quan tâm dành cho Bình Dương cũ trong tìm kiếm bất động sản vùng phụ cận TP.HCM tăng từ 9% (quý I/2024) lên 30% (quý III/2026). Trong lượng tìm kiếm tại đây, căn hộ chung cư chiếm 38%, tăng từ 31%; đất nền giảm từ 41% xuống 33%. Diễn biến này được phân tích kỹ hơn trong bài về nhóm người tìm nhà dồn ra vùng ven TP.HCM.

Theo Savills Việt Nam, Bình Dương cũ là điểm đến hàng đầu của người TP.HCM đang tìm nhà, vượt Bà Rịa – Vũng Tàu (11%), Long An (9%) và Đồng Nai (9%). Một số dự án như Bcons Aria, Bcons Green Diamond hay Serena Riverside có giá khoảng 43 – 63 triệu đồng/m². Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills TP.HCM, nhận định: “Nhu cầu an cư chưa từng suy giảm, nhưng chi phí vốn đắt đỏ đã buộc người mua phải co mình phòng thủ”.

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, cho rằng giá chỉ là một nửa câu chuyện: “Mức giá hợp lý có thể mở cánh cửa thu hút dòng tiền, nhưng chính hạ tầng mới là chìa khóa giữ chân người mua”.

Tác động tới người mua và nhà đầu tư

Với người mua để ở, việc chủ đầu tư tăng hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán làm giảm chi phí thực trả so với giá niêm yết, nhưng cần đối chiếu kỹ điều kiện từng chương trình. Mặt bằng giá ở vùng ven, như nhóm dự án 43 – 63 triệu đồng/m² nêu trên, thấp hơn nhiều so với mức giá bình quân sơ cấp của toàn thị trường TP.HCM theo CBRE.

Với nhà đầu tư, dữ liệu thứ cấp cho thấy rủi ro tập trung ở dự án nguồn cung lớn, cạnh tranh cao và nhiều người mua đầu tư, nơi giá đã giảm trên 10%. Dự án hoàn thiện, vận hành tốt giữ giá ổn định hơn.

Tại khu vực quốc lộ 13, một dự án được giới thiệu gần đây là Norton Park (sát VSIP 1, Thuận An); thông tin bối cảnh có trong bài về Norton Park khi Quốc lộ 13 mở rộng, metro sắp làm.

Về giá quanh metro, Batdongsan.com.vn ghi nhận căn hộ trong bán kính 1 km dọc tuyến metro số 1 có giá bình quân 30,6 triệu đồng/m² năm 2016 và 72,9 triệu đồng/m² năm 2026, gấp 2,4 lần. Tuy nhiên, Tiến sĩ Huỳnh Thanh Điền cảnh báo nguy cơ giá đất quanh các tuyến metro bị đẩy lên khi công trình chưa hình thành, nên người mua cần phân biệt giá theo hạ tầng đã vận hành với giá theo kỳ vọng.

Review Bất Động Sản Việt Nam tổng hợp.