Khánh Hòa siết điều kiện tách thửa: đất ở đô thị tối thiểu từ 36m²
UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định 95/2026/QĐ-UBND ngày 2/11/2026, áp dụng từ 3/11/2026 trên toàn tỉnh. Đất ở đô thị tách thửa tối thiểu từ 36m², nông thôn từ 60–80m²; tách nhiều thửa phải qua kiểm tra bổ sung.
Tóm tắt nhanh
- Quyết định 95/2026/QĐ-UBND ban hành ngày 2/11/2026, áp dụng từ 3/11/2026 trên toàn tỉnh Khánh Hòa.
- Đất ở đô thị tách thửa tối thiểu 36–45m² tùy bề rộng đường; nông thôn 60m² (xã nhóm 1) hoặc 80m² (nhóm 2, 3).
- Tách từ 5 thửa đất ở trở lên một lần, hoặc cộng dồn 10 thửa trong 36 tháng, bị kiểm tra thêm.
- Đất nông nghiệp xen khu dân cư hiện hữu được tách với diện tích tối thiểu 200m².
- Quyết định thay thế quy định cũ của Khánh Hòa và Ninh Thuận trước sáp nhập.
Quy định tách thửa mới của Khánh Hòa áp dụng cho cả khu vực Nha Trang lẫn phần đất của Ninh Thuận cũ sau sáp nhập. Văn bản thay thế hai quyết định trước đó, gồm Quyết định 29/2024/QĐ-UBND của Khánh Hòa trước sáp nhập và Quyết định 84/2024/QĐ-UBND của Ninh Thuận trước sáp nhập. Bài viết tổng hợp những nội dung chính mà người đang sở hữu đất, người chuẩn bị mua đất cần nắm.
Diện tích tối thiểu khi tách thửa đất ở
Với đất ở đô thị, mức tối thiểu phụ thuộc bề rộng chỉ giới đường đỏ của tuyến đường tiếp giáp thửa đất. Ở nông thôn, mức áp dụng phụ thuộc nhóm xã theo danh sách thực hiện Bộ tiêu chí xã nông thôn mới của tỉnh giai đoạn 2026–2030.
| Khu vực, vị trí thửa đất | Diện tích tối thiểu sau tách | Mặt tiền và chiều sâu tối thiểu |
|---|---|---|
| Đô thị, đường có chỉ giới đường đỏ từ 19m trở lên | 45m² | Mỗi chiều từ 5m |
| Đô thị, đường từ 10m đến dưới 19m | 40m² | Mỗi chiều từ 4m |
| Đô thị, đường từ 4m đến dưới 10m | 40m² | Mỗi chiều từ 3,5m |
| Đô thị, đường dưới 4m hoặc ngõ, hẻm | 36m² | Mỗi chiều từ 3m |
| Nông thôn, xã nhóm 1 | 60m² | Mỗi chiều từ 5m |
| Nông thôn, xã nhóm 2 và nhóm 3 | 80m² | Mỗi chiều từ 5m |
Diện tích tối thiểu được tính sau khi trừ phần nằm trong chỉ giới đường đỏ, hành lang bảo vệ an toàn công trình, vành đai an toàn và đất làm lối đi (nếu có). Khi phải mở lối đi nối các thửa sau tách với đường công cộng, chiều rộng tối thiểu là 1,5m ở đô thị và 4m ở nông thôn.
Đất nông nghiệp: ngưỡng từ 200m² đến 5.000m²
- Đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản và đất nông nghiệp khác: tối thiểu 500m².
- Đất trồng cây lâu năm: 500m² ở đô thị, 1.000m² ở nông thôn.
- Đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung: 2.000m².
- Đất rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng: 5.000m².
- Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư hiện hữu: 200m², mặt tiền và chiều sâu mỗi chiều từ 5m.
Để được áp dụng mức 200m², thửa đất phải nằm trong khu dân cư hiện hữu, ổn định, có ít nhất hai cạnh giáp thửa có nhà ở hoặc công trình, giáp đường công cộng hoặc lối đi hợp pháp và không thuộc khu sản xuất nông nghiệp tập trung.
Tách nhiều thửa đất ở: kiểm tra số lượng và hoạt động đầu tư
Quyết định đặt thêm lớp kiểm soát với việc tách ra nhiều thửa đất ở. Một lần thủ tục tạo từ 5 thửa đất ở trở lên được xem là tách thửa hình thành nhiều thửa đất ở nếu có ít nhất một trong các hoạt động sau:
- mở đường, lối đi chung hoặc dành đất giao thông;
- hình thành hạ tầng kỹ thuật dùng chung;
- san lấp, cải tạo địa hình hoặc đầu tư nhằm hình thành đồng bộ khu đất ở để khai thác, chuyển nhượng hoặc sử dụng.
Việc tách nhiều lần cũng được tính. Nếu từ cùng thửa gốc hoặc các thửa liền kề có cùng nguồn gốc, thuộc cùng người hoặc nhóm người sử dụng đất, tổng số thửa đất ở hình thành từ 10 thửa trong 36 tháng thì bị xác định là tách thửa hình thành nhiều thửa đất ở. Số thửa được cộng dồn theo lịch sử biến động, hồ sơ đã giải quyết và cơ sở dữ liệu đất đai, kể cả khi đã chuyển quyền cho người khác.
Trước khi giải quyết, cơ quan đăng ký đất đai phải lấy ý kiến các cơ quan quản lý về quy hoạch, xây dựng, đầu tư, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Quy định này không áp dụng cho thừa kế, phân chia tài sản theo bản án hoặc quyết định có hiệu lực, giải quyết tranh chấp, và thỏa thuận chia quyền sử dụng đất chung của vợ chồng hoặc nhóm người sử dụng đất.
Trường hợp không được tách thửa
Ngoài diện tích, việc tách và hợp thửa phải tuân thủ Điều 220 Luật Đất đai và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15. Theo quyết định, không cho tách đối với:
- đất đang vi phạm pháp luật đất đai chưa khắc phục theo quyết định xử phạt có hiệu lực;
- đất thuộc khu bảo tồn, di tích, danh lam thắng cảnh đã được xác định, phê duyệt;
- đất thực hiện dự án đã được HĐND tỉnh đưa vào danh mục thu hồi, trừ trường hợp sau hai năm liên tục chưa có quyết định thu hồi mà cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ.
Ý nghĩa với người mua và nhà đầu tư đất
Quy định thống nhất một bộ điều kiện cho toàn tỉnh sau sáp nhập, nên người sở hữu đất ở các khu vực trước đây thuộc hai tỉnh áp dụng cùng một khung. Với đất ở đô thị, ngưỡng thấp nhất 36m² chỉ áp dụng cho thửa giáp đường dưới 4m hoặc ngõ, hẻm; thửa giáp đường lớn cần từ 40–45m². Ở nông thôn, mức 80m² của xã nhóm 2 và nhóm 3 cao hơn mức 60m² của xã nhóm 1.
Người định mua đất để chia lô cần lưu ý cơ chế cộng dồn: số thửa tách trong 36 tháng và các thửa đã chuyển nhượng đều được tính, nên việc tách từ 5 thửa trở lên có thể bị kiểm tra thêm về quy hoạch, đầu tư hạ tầng và kinh doanh bất động sản. Trước khi giao dịch, nên kiểm tra tình trạng pháp lý, quy hoạch và danh sách nhóm xã của thửa đất. Với khu vực Nha Trang, bài nguồn không nêu riêng mức áp dụng, nên cần đối chiếu nội dung quyết định cho từng phường, xã cụ thể. Bạn có thể xem thêm bức tranh thị trường tại Đà Nẵng rà soát 244 khu vực nhà ở thương mại để so sánh cách các địa phương siết quản lý quỹ đất.
Review Bất Động Sản Việt Nam tổng hợp.
