Khánh Hòa siết điều kiện tách đất làm dự án độc lập: tối thiểu 30% diện tích

Khánh Hòa vừa có khung quy định thống nhất về việc tách một phần khu đất để hình thành dự án đầu tư độc lập. Theo Quyết định số 90/2026/QĐ-UBND của UBND tỉnh, văn bản áp dụng với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, đầu tư, nhà đầu tư, người sử dụng đất và các tổ chức, cá nhân liên quan trên toàn tỉnh, trong đó có Nha Trang, nơi tập trung nhiều dự án du lịch, đô thị.

Quy định tách đất thành dự án độc lập có hiệu lực từ khi nào?

Quyết định được ban hành ngày 21/10/2026 và có hiệu lực từ ngày 22/10/2026. Văn bản thay thế hai quyết định cũ, gồm Quyết định số 31/2024/QĐ-UBND ngày 28/10/2024 của UBND tỉnh Khánh Hòa trước sáp nhập và Quyết định số 42/2025/QĐ-UBND ngày 23/4/2025 của UBND tỉnh Ninh Thuận trước sáp nhập. Nhờ vậy, toàn tỉnh Khánh Hòa sau sắp xếp đơn vị hành chính (gồm cả khu vực Ninh Thuận cũ) dùng chung một bộ tiêu chí.

Với các hồ sơ giao đất, cho thuê đất hợp lệ liên quan đến dự án độc lập đã được tiếp nhận trước ngày 22/10/2026 nhưng chưa có kết quả, cơ quan có thẩm quyền tiếp tục xử lý theo quyết định mới.

Tỷ lệ và diện tích tối thiểu để tách dự án

• Tỷ lệ: phần đất do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý được xem xét tách phải chiếm tối thiểu 30% tổng diện tích khu đất bị tách.
• Quy mô: diện tích sau khi tách tối thiểu 1.000m2 tại phường và 2.000m2 tại xã.
• Ngoại lệ: phần đất nằm trong khu vực quy hoạch đô thị, nông thôn đã được phê duyệt mà quy chuẩn, tiêu chuẩn hoặc pháp luật chuyên ngành có quy định riêng về quy mô, kích thước thì xác định theo các quy định đó, nhưng vẫn phải đáp ứng các điều kiện còn lại.

Như vậy, diện tích và tỷ lệ chỉ là một căn cứ; khu đất còn phải đáp ứng đồng thời các điều kiện khác của quyết định.

Điều kiện về quy hoạch, ranh giới và hạ tầng

• Phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn cùng các quy hoạch liên quan đã được phê duyệt, công bố.
• Khu đất liền thửa, không rải rác hoặc xen kẹt trong phần đất của dự án bị tách.
• Bảo đảm khả năng tổ chức không gian, bố trí công trình, hạ tầng kỹ thuật và khai thác độc lập.
• Việc tách không tạo bất lợi về hình thể, vị trí làm ảnh hưởng đến khả năng sử dụng và giá trị khu đất; phần đất còn lại vẫn phải dùng độc lập được.
• Có ít nhất một cạnh tiếp giáp đường giao thông công cộng hiện có; quyết định cũng cho phép trường hợp khu đất tiếp giáp bến, cảng thủy nội địa hoặc cảng biển theo hiện trạng hoặc quy hoạch được duyệt.
• Đáp ứng kết nối giao thông, hạ tầng kỹ thuật thiết yếu và điều kiện phòng cháy chữa cháy, cứu nạn cứu hộ.

Trường hợp không được tách và thời điểm xem xét

Khánh Hòa không tách dự án độc lập với phần đất không bảo đảm khả năng sử dụng độc lập theo chức năng sử dụng đất, hoặc không đáp ứng yêu cầu về bố trí công trình, tiếp cận giao thông, kết nối hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và quy chuẩn. Một khu đất đủ diện tích và tỷ lệ nhưng không khai thác độc lập được vẫn không đủ điều kiện.

Với phần quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT chuyển tiếp, việc tách một phần quỹ đất cũng phải tuân thủ các tiêu chí nêu trên. Việc quyết định tách được thực hiện trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc khi làm thủ tục giao đất, cho thuê đất.

Phân công thực hiện

• Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì triển khai, theo dõi, kiểm tra.
• Sở Tài chính và Ban Quản lý Khu kinh tế và Khu công nghiệp phối hợp thẩm định, tổng hợp khi tham mưu hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư.
• Sở Xây dựng đánh giá sự phù hợp quy hoạch, khả năng tổ chức không gian, bố trí công trình và kết nối hạ tầng của phần đất dự kiến tách.
• UBND cấp xã rà soát nguồn gốc đất và tài sản trên đất.

Tác động tới bất động sản khu vực

Quy định áp dụng trên toàn tỉnh nên cũng chi phối các dự án tại Nha Trang. Bài nguồn không nêu dự án cụ thể nào bị ảnh hưởng, cũng không có số liệu về tác động tới giá hay nguồn cung. Với nhà đầu tư, những điểm cần rà soát gồm: tỷ lệ 30% và diện tích tối thiểu theo phường hoặc xã, quy hoạch được duyệt, ranh giới liền thửa, đường tiếp cận và hạ tầng phòng cháy chữa cháy trước khi đề xuất tách dự án. Hồ sơ đang xử lý dở dang cần được đối chiếu với quy định mới do cơ quan có thẩm quyền tiếp tục giải quyết theo Quyết định 90/2026/QĐ-UBND.

Nhà đầu tư quan tâm khu vực có thể xem thêm quy hoạch Khánh Hòa 2050 với ga Nha Trang mới ở Vĩnh Trung và phương án trung tâm hành chính 115ha ở Cam Lâm.

Mốc thời gian

1. 28/10/2024 UBND tỉnh Khánh Hòa (trước sáp nhập) ban hành Quyết định 31/2024/QĐ-UBND, nay bị bãi bỏ.
2. 23/4/2025 UBND tỉnh Ninh Thuận (trước sáp nhập) ban hành Quyết định 42/2025/QĐ-UBND, nay bị bãi bỏ.
3. 21/10/2026 UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định 90/2026/QĐ-UBND.
4. 22/10/2026 Quyết định 90/2026/QĐ-UBND có hiệu lực.

Review Bất Động Sản Việt Nam tổng hợp.