HoREA đề nghị giữ điều kiện cư trú khi mua nhà ở xã hội theo luật mới
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị bổ sung lại điều kiện cư trú vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Hiệp hội cũng đề xuất để UBND cấp tỉnh dành một tỷ lệ căn hộ nhà ở xã hội cho cán bộ, công chức, viên chức.
Tóm tắt nhanh
- HoREA đánh giá việc bỏ điều kiện cư trú khi mua nhà ở xã hội trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi là bất cập.
- Đề xuất: người mua có thường trú, hoặc tạm trú từ một năm trở lên, tại tỉnh, thành phố có dự án.
- Dự án 324 Lý Thường Kiệt có 1.025 căn (755 bán, 270 thuê) nhưng hơn 12.000 người đăng ký.
- HoREA đề nghị bổ sung khoản 1 Điều 62 để UBND cấp tỉnh dành tỷ lệ căn hộ cho cán bộ, công chức, viên chức.
- Dự thảo dự kiến trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 2, khóa XVI, trong tháng 10/2026.
HoREA kiến nghị gì về điều kiện cư trú khi mua nhà ở xã hội
Trong phần góp ý cho dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng việc bỏ điều kiện cư trú đối với người mua nhà ở xã hội là rất bất cập. Hiệp hội đề nghị đưa lại quy định đã có trong Luật Nhà ở 2014 vào dự thảo mới.
Theo đề xuất, người mua phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố nơi có dự án nhà ở xã hội. Người không có hộ khẩu thường trú tại đó phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên.
Ông Châu cho rằng quy định này không làm phát sinh thủ tục hành chính mới. Lý do là thông tin cá nhân hiện đã được tích hợp trên ứng dụng VNeID. Việc xác nhận điều kiện thu nhập cũng đã được quy định rõ tại Nghị định số 261/2025/NĐ-CP. Theo HoREA, công an cấp xã hoàn toàn có thể xác nhận điều kiện cư trú khi người dân mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội.
Dự án 324 Lý Thường Kiệt: hơn 12.000 người đăng ký cho 1.025 căn
Để minh họa, HoREA dẫn dự án nhà ở xã hội tại số 324 đường Lý Thường Kiệt (phường Diên Hồng, TP.HCM) do Công ty Đức Mạnh làm chủ đầu tư. Dự án có 1.025 căn hộ, gồm 755 căn bán và 270 căn cho thuê. Số người đăng ký mua, mua trả góp và thuê lên tới hơn 12.000.
- Tổng số căn: 1.025 căn.
- Căn bán: 755 căn.
- Căn cho thuê: 270 căn.
- Số người đăng ký: hơn 12.000 người.
Theo ông Châu, trong danh sách có nhiều người không sống và không làm việc tại TP.HCM. Một số người đang cư trú trong thành phố lại làm việc ở xã, phường cách dự án rất xa. Hiệp hội xem đây là lý do cần giữ ràng buộc về nơi cư trú để căn hộ đến đúng nhóm có nhu cầu tại địa phương.
Đề xuất dành tỷ lệ căn hộ cho cán bộ, công chức, viên chức
Ngoài điều kiện cư trú, HoREA góp ý về nhà ở dành cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước. Ông Châu nêu rằng các Luật Nhà ở 2005, 2014 và 2023, Nghị quyết số 201/2025/QH15 và dự thảo hiện nay đều chưa có chính sách ưu tiên hoặc cơ chế hỗ trợ trực tiếp để nhóm này mua, mua trả góp nhà ở xã hội.
Lực lượng vũ trang nhân dân thì khác. Luật Nhà ở 2023 đã có cơ chế phát triển nhà ở riêng cho nhóm này, còn cán bộ, công chức, viên chức vẫn chưa có cơ chế tương đương.
Theo hiệp hội, đa số cán bộ, công chức, viên chức có thu nhập thấp và nhu cầu an cư cấp thiết. Tuy vậy, nguồn cung nhà ở xã hội thiếu hụt, công việc bận rộn nên họ khó có thời gian xếp hàng bốc thăm. Nhiều người cũng ngại cạnh tranh suất mua với người dân. Một bộ phận phải đi 15–20 km, mất từ 1 giờ đến 1 giờ rưỡi để tới nơi làm việc, nhất là sau khi các địa phương hợp nhất.
Vì vậy, HoREA đề nghị bổ sung vào khoản 1 Điều 62 dự thảo theo hướng giao UBND cấp tỉnh, thành phố quyết định tỷ lệ căn hộ nhà ở xã hội bán hoặc bán trả góp cho cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang nhân dân. Tỷ lệ này căn cứ vào điều kiện địa phương và từng dự án.
Điều kiện mua nhà ở xã hội hiện hành
Theo giải đáp của Bộ Xây dựng, người mua nhà ở xã hội hiện phải thuộc nhóm đối tượng tại Điều 76 Luật Nhà ở 2023. Họ cũng phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập theo Nghị định số 100/2024/NĐ-CP.
- Nhà ở: chưa có nhà thuộc sở hữu tại tỉnh, thành phố có dự án. Trường hợp đã có nhà thì diện tích bình quân phải dưới 15 m² sàn/người.
- Thu nhập, người độc thân: không quá 25 triệu đồng/tháng.
- Thu nhập, người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên: không quá 35 triệu đồng/tháng.
- Thu nhập, người đã kết hôn: tổng thu nhập của hai vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng.
Các mức thu nhập trên áp dụng cho nhóm đối tượng tại khoản 5, 6 và 8 Điều 76 Luật Nhà ở 2023. Đó là người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân và người lao động, cán bộ, công chức, viên chức.
Bối cảnh siết xét duyệt và tác động tới người mua
Đề xuất của HoREA đưa ra khi nhiều địa phương đang tăng kiểm soát khâu xét duyệt hồ sơ. Sở Xây dựng Hà Nội mới ban hành Văn bản số 22453/SXD-PTĐT, yêu cầu chủ đầu tư rà soát toàn bộ quy trình tiếp nhận và xét duyệt hồ sơ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, đồng thời tăng hậu kiểm. Văn bản nêu bối cảnh thị trường có tình trạng lừa đảo và thu tiền chênh trái pháp luật.
Nếu điều kiện cư trú được đưa lại vào luật, người từ nơi khác đến chưa đủ thời gian tạm trú sẽ khó đăng ký mua nhà ở xã hội tại địa phương có dự án. Ngược lại, người đã cư trú ổn định có thêm cơ hội khi số hồ sơ vượt xa số căn mở bán. Nếu UBND tỉnh được dành tỷ lệ căn hộ cho cán bộ, công chức, số căn dành cho nhóm còn lại tại mỗi dự án sẽ phụ thuộc vào quyết định của từng địa phương.
Những người theo dõi chính sách nhà ở của TP.HCM có thể xem thêm mục tiêu phát triển nhà ở xã hội của thành phố đến năm 2030 để hiểu nguồn cung dự kiến.
Lộ trình thông qua Luật Nhà ở sửa đổi
Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) tại phiên họp ngày 2/10/2026. Dự thảo dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, diễn ra trong tháng 10/2026. Các kiến nghị của HoREA có được tiếp thu hay không sẽ thể hiện ở nội dung dự thảo trình Quốc hội.
Review Bất Động Sản Việt Nam tổng hợp.
