Hà Nội quý 3: căn hộ bán chậm lại 61%, giá sơ cấp còn 108 triệu đồng/m²
Theo báo cáo quý 3/2026 của Cushman & Wakefield Việt Nam, thanh khoản nhà ở Hà Nội chậm lại rõ rệt: căn hộ tiêu thụ gần 1.720 căn, giảm 61% theo quý. Giá sơ cấp bình quân giảm do đổi cơ cấu nguồn cung, giá dự án hiện hữu nhìn chung ổn định.
Tóm tắt nhanh
- Quý 3/2026, căn hộ Hà Nội tiêu thụ gần 1.720 căn, giảm 61% theo quý và 71% theo năm.
- Giá sơ cấp căn hộ bình quân khoảng 108 triệu đồng/m², giảm 12% theo quý do hạng sang thu hẹp.
- Giá tại các dự án hiện hữu nhìn chung ổn định, tăng phổ biến 0-2% theo quý.
- Nhà liền thổ có 167 giao dịch, giảm 71% so với cùng kỳ; giá sơ cấp 268 triệu đồng/m².
- Quý 4/2026 dự kiến có khoảng 7.000 căn hộ mở bán mới, ngoại thành chiếm khoảng 56%.
Căn hộ Hà Nội: nguồn cung và lượng bán cùng giảm mạnh
Theo báo cáo MarketBeat quý 3/2026 của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường nhà ở Hà Nội ghi nhận thanh khoản chậm lại rõ rệt ở cả căn hộ lẫn nhà liền thổ. Đơn vị này cho rằng biến động giá trong quý chủ yếu phản ánh thay đổi cơ cấu nguồn cung, chưa cho thấy dấu hiệu điều chỉnh giảm trên diện rộng.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới đạt khoảng 2.100 căn trong quý 3, giảm 54% theo quý và 57% theo năm. Lượng tiêu thụ đạt gần 1.720 căn, giảm 61% theo quý và 71% theo năm. Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, thị trường có hơn 13.000 căn mở bán mới và khoảng 11.300 căn được tiêu thụ.
Số liệu giá bán sơ cấp và cơ cấu sản phẩm
| Chỉ tiêu quý 3/2026 | Căn hộ | Nhà liền thổ |
|---|---|---|
| Nguồn cung / mở bán mới | Khoảng 2.100 căn | Khoảng 170 sản phẩm |
| Giao dịch / tiêu thụ | Gần 1.720 căn | 167 giao dịch |
| Giá sơ cấp bình quân | Khoảng 108 triệu đồng/m² | 268 triệu đồng/m² |
| Biến động giá | -12% theo quý, -4% theo năm | +11% theo quý, -5% theo năm |
Với căn hộ, giá sơ cấp giảm chủ yếu do tỷ trọng hạng sang thu hẹp, từ hơn 52% ở quý 2 xuống 8% ở quý 3. Phân khúc cao cấp chiếm 84% nguồn cung mở bán mới, trung cấp quay lại với khoảng 11%, còn bình dân tiếp tục vắng bóng. Trong khi đó, giá tại các dự án hiện hữu nhìn chung ổn định, tăng phổ biến 0-2% theo quý.
Về địa bàn, ngoại thành chiếm 94% nguồn cung mới, rìa trung tâm 5% và phía Tây 1%.
Với nhà liền thổ, giao dịch giảm 71% so với cùng kỳ. Giá sơ cấp trung bình tăng theo quý nhưng giảm theo năm, do khoảng 25% nguồn cung mới tập trung ở khu vực có mặt bằng giá cao như Nam Từ Liêm và Tây Hồ.
Nguyên nhân thanh khoản yếu
Theo báo cáo, mặt bằng giá duy trì ở mức cao sau giai đoạn tăng mạnh, trong khi nguồn cung vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp còn nhu cầu chủ yếu là mua để ở. Áp lực vốn và nghĩa vụ thanh toán tại các dự án đã giao dịch trước đó cũng làm chậm quyết định mua mới của nhóm đầu tư. Một bộ phận người mua tiếp tục quan sát tác động của lãi suất vay mua nhà, quy hoạch và các dự án hạ tầng trọng điểm. Với nhà liền thổ, tâm lý thận trọng còn đến từ việc quy hoạch, pháp lý đang được hoàn thiện.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định: “Giai đoạn này cho thấy thị trường đang chuyển từ tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang tăng trưởng dựa trên giá trị sử dụng thực tế.” Theo bà, điều cần theo dõi là mức độ phân hóa giữa các dự án, nhất là pháp lý, tiến độ, hạ tầng kết nối và năng lực chủ đầu tư.
Triển vọng quý 4 và bối cảnh hạ tầng, TOD
Cushman & Wakefield dự kiến quý 4/2026 có khoảng 7.000 căn hộ mở bán mới, ngoại thành chiếm khoảng 56%. Trung và dài hạn, nguồn cung mới nhiều khả năng tiếp tục tập trung ngoài trung tâm, được hỗ trợ bởi quỹ đất, hạ tầng trọng điểm và định hướng đô thị đa cực.
Về hạ tầng, ngày 3/11/2026, lãnh đạo Thành ủy Hà Nội yêu cầu đẩy nhanh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 các khu vực TOD quanh nhà ga đường sắt đô thị, phấn đấu hoàn thiện quy hoạch khu vực nhà ga và depot vào cuối năm 2026. Ngày 22/10/2026, Ban Quản lý Đường sắt đô thị Hà Nội cho biết đang lấy ý kiến cộng đồng với hồ sơ quy hoạch 22 nhà ga ưu tiên thuộc 5 tuyến số 1, 2, 8, 10 và 14.
Điều người mua và nhà đầu tư cần lưu ý
- Mức giảm giá sơ cấp bình quân chủ yếu do thay đổi cơ cấu sản phẩm, không đồng nghĩa giá từng dự án giảm.
- Khi nguồn cung tăng, khả năng hấp thụ phụ thuộc vào vị trí, kết nối hạ tầng, tiến độ, pháp lý và mức phù hợp với nhu cầu ở thực.
- Một bộ phận người mua đang chờ thêm tín hiệu về lãi suất, quy hoạch và hạ tầng trước khi quyết định.
Bạn đọc có thể xem thêm thông tin về chi phí metro Hà Nội và khu đô thị 465,5 ha được chấp thuận ở phía Bắc Hà Nội.
Mốc thời gian
- 22/10/2026 Ban Quản lý Đường sắt đô thị Hà Nội lấy ý kiến cộng đồng về quy hoạch 1/500 của 22 nhà ga ưu tiên
- 03/11/2026 Lãnh đạo Thành ủy yêu cầu đẩy nhanh quy hoạch chi tiết các khu vực TOD quanh nhà ga
- Cuối năm 2026 Mục tiêu hoàn thiện quy hoạch khu vực nhà ga và depot
Review Bất Động Sản Việt Nam tổng hợp.
