Phát Đạt 9 tháng lãi 231,7 tỷ nhờ thoái vốn, doanh thu giảm 81%
Theo báo cáo tài chính quý III/2026, Phát Đạt (PDR) có doanh thu thuần 9 tháng giảm 81% còn 182 tỷ đồng, nhưng lãi 231,7 tỷ đồng nhờ doanh thu tài chính từ các thương vụ chuyển nhượng dự án.
Tóm tắt nhanh
- Doanh thu thuần 9 tháng đầu năm 2026 giảm 81% còn 182 tỷ đồng, lợi nhuận gộp giảm 75% còn 107 tỷ đồng.
- Doanh thu tài chính đạt 2.091 tỷ đồng, đưa lợi nhuận sau thuế lên 231,7 tỷ đồng, tăng 15,2%.
- Ba thương vụ chuyển nhượng: Thuận An 1 (2.694 tỷ đồng), Serenity Phước Hải, Thuận An 2 (1.880,9 tỷ đồng).
- Dư nợ vay tăng 134% lên 13.638 tỷ đồng, chủ yếu cho dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem.
- Lãnh đạo cho biết sẽ tiếp tục chuyển nhượng dự án để tạo dòng tiền.
Kết quả 9 tháng đầu năm 2026 của Phát Đạt (CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt, mã PDR) phản ánh rõ sự lệch pha giữa hoạt động kinh doanh bất động sản và các khoản thu từ thoái vốn. Mảng bán sản phẩm suy giảm mạnh, trong khi lợi nhuận được giữ nhờ chuyển nhượng cổ phần công ty dự án.
Doanh thu thuần giảm 81%, lợi nhuận vẫn tăng nhẹ
Theo báo cáo tài chính của doanh nghiệp, doanh thu thuần 9 tháng đạt 182 tỷ đồng, giảm 81% so với cùng kỳ. Lợi nhuận gộp giảm 75% xuống 107 tỷ đồng. Riêng quý III/2026, doanh thu thuần chỉ còn 24 tỷ đồng, giảm 95%, và lãi gộp khoảng 3 tỷ đồng.
Ở chiều ngược lại, doanh thu tài chính 9 tháng lên 2.091 tỷ đồng, gấp 9,1 lần cùng kỳ. Nguồn này giúp công ty bù đắp chi phí lãi vay và chi phí vận hành, đưa lợi nhuận sau thuế đạt 231,7 tỷ đồng, tăng 15,2%. Con số đó mới tương đương 27% kế hoạch lợi nhuận cả năm.
Trong quý III, chi phí bán hàng là 434 tỷ đồng, chi phí quản lý là 241 tỷ đồng, còn chi phí lãi vay tăng 143% lên 180 tỷ đồng. Doanh nghiệp giải thích khoản vay tăng chủ yếu để tài trợ việc nhận chuyển nhượng 35% vốn tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC, hoàn tất ngày 11/8.
Ba thương vụ chuyển nhượng dự án trong năm
- Dự án Thuận An 1: công ty con của Phát Đạt chuyển nhượng toàn bộ 140,8 triệu cổ phiếu của chủ sở hữu dự án với tổng giá trị 2.694 tỷ đồng. Đợt thanh toán đầu 1.901 tỷ đồng được nhận ngày 30/1/2026.
- Dự án Serenity Phước Hải: Phát Đạt bán toàn bộ 107,2 triệu cổ phần cho Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Fortis. Đến ngày 11/6, công ty đã thu về 2.500 tỷ đồng và ghi nhận 158,2 tỷ đồng doanh thu tài chính.
- Dự án Thuận An 2: đến ngày 30/9, đợt chuyển nhượng đầu tiên gồm 68,4 triệu cổ phiếu, tương đương 49,95% vốn chủ đầu tư, có giá trị 1.880,9 tỷ đồng. Phát Đạt đã nhận 1.567,4 tỷ đồng, ghi nhận khoản lãi gần 663 tỷ đồng.
Bên nhận chuyển nhượng Thuận An 2 là một công ty thành lập ngày 21/9/2026 với vốn điều lệ 1.889,29 tỷ đồng. Đây là điểm mà các phân tích trên thị trường lưu ý khi xem xét khả năng thu đủ tiền từ giao dịch.
Cấu trúc tài sản và nợ vay thay đổi
Đến cuối tháng 9/2026, tổng tài sản của Phát Đạt hơn 38.200 tỷ đồng, tăng khoảng 40% so với đầu năm. Khoản đầu tư vào công ty liên doanh, liên kết tăng từ 710 tỷ lên 12.700 tỷ đồng, chủ yếu do phần vốn tại Lotte Properties HCMC có giá gốc 10.393 tỷ đồng. Công ty cũng hoàn tất nhận 50% cổ phần CTCP Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN từ Đại Quang Minh với giá trị đầu tư 1.350 tỷ đồng.
Hàng tồn kho giảm 22% còn 12.964 tỷ đồng do chuyển nhượng vốn tại các dự án Thuận An 1, Thuận An 2 và Phát Đạt Bàu Cả. Nợ phải trả tăng 72% lên 25.606 tỷ đồng, trong đó có hơn 5.200 tỷ đồng người mua trả trước ở dự án The EverRich 2 và 550 tỷ đồng nhận trước từ Công ty TNHH Xây dựng B-One Tech. Dư nợ vay tăng 134% lên 13.638 tỷ đồng, chủ yếu từ khoản vay của Ngân hàng MB phục vụ dự án tại Thủ Thiêm. Chi tiết khoản vay này có trong bài Phát Đạt vay 8.834 tỷ đồng cho Lotte Thủ Thiêm.
Nhờ thoái vốn, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của công ty thặng dư hơn 2.400 tỷ đồng.
Bối cảnh thị trường và định hướng của ban lãnh đạo
Việc dựa vào doanh thu tài chính không mới với Phát Đạt. Giai đoạn 2022–2025, tổng doanh thu tài chính đạt 3.363 tỷ đồng, cao hơn 14,4% so với tổng lợi nhuận gộp. Công ty từng bán cổ phần và mất quyền kiểm soát nhiều công ty con, như Địa ốc Sài Gòn – KL (lãi 1.890 tỷ đồng) hay Bắc Cường (406 tỷ đồng).
Tại đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, lãnh đạo doanh nghiệp thừa nhận thị trường bất động sản khó khăn từ năm 2022 và cho biết công ty đang tái cơ cấu phương thức hoạt động. Khi cần tiền nhanh, công ty ưu tiên hợp tác và chuyển nhượng; với sản phẩm bán tốt, công ty sẽ đẩy mạnh bán lẻ. Theo biên bản đại hội, lãnh đạo cho rằng nhu cầu dòng tiền là cần thiết để duy trì hoạt động và triển khai kế hoạch tương lai, nên công ty sẽ tiếp tục chuyển nhượng các dự án có thể mang về nguồn tiền lớn.
Điều nhà đầu tư và người mua cần theo dõi
Phát Đạt khởi công các khối 2-1 và 2-3 của dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem ngày 23/10, dự kiến hoàn thành cuối năm 2029. Tổng giá trị đầu tư dự án là 60.000 tỷ đồng. Theo thỏa thuận với Lotte Group, Phát Đạt phát triển hai khối thương mại và đồng phát triển phần nhà ở tại các khối 2-2, 2-4 và 2-6. Theo Yuanta Research, ban lãnh đạo kỳ vọng mảng căn hộ với 1.143 sản phẩm mang về doanh thu 2,3 tỷ USD.
Với người theo dõi doanh nghiệp, ba điểm đáng chú ý là tiến độ thu các đợt thanh toán còn lại từ Thuận An 1 và Thuận An 2, mức độ phụ thuộc vào thoái vốn trong các quý tới và khả năng chuyển nguồn tiền sang dự án mới. Đây là thông tin tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư.
Mốc thời gian
- 30/1/2026 Phát Đạt nhận đợt thanh toán đầu 1.901 tỷ đồng từ chuyển nhượng dự án Thuận An 1
- 11/6/2026 Hoàn tất thu 2.500 tỷ đồng từ chuyển nhượng Serenity Phước Hải
- 11/8/2026 Hoàn tất nhận chuyển nhượng 35% vốn Lotte Properties HCMC
- 21/9/2026 Thành lập công ty nhận chuyển nhượng Thuận An 2
- 30/9/2026 Hoàn tất đợt chuyển nhượng đầu 49,95% vốn chủ đầu tư Thuận An 2
- 23/10/2026 Khởi công các khối 2-1 và 2-3 dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem
Review Bất Động Sản Việt Nam tổng hợp.
