Đà Nẵng quý III/2026: giá đất nền sơ cấp giảm 7%, nhà phố thứ cấp giảm 10%

Thị trường nhà ở Đà Nẵng bước vào giai đoạn điều chỉnh

Ngày 23/10/2026, DKRA Consulting công bố báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng quý III/2026, kèm dự báo cho quý IV. Theo báo cáo, thị trường ghi nhận biến động về cả nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ ở hầu hết phân khúc. Nguyên nhân chính được nêu là tâm lý thận trọng của người mua trước áp lực lãi suất vay, trong khi dòng tiền đầu tư chưa cải thiện.

Giá sơ cấp ở nhiều phân khúc vẫn neo cao do chi phí phát triển dự án tăng, tạo khoảng cách giữa kỳ vọng của chủ đầu tư và khả năng hấp thụ của thị trường. Để kích cầu, các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chiết khấu và hỗ trợ thanh toán.

Giá đất nền giảm, nguồn cung mới khan hiếm

• Nguồn cung sơ cấp đất nền ổn định so với quý II/2026, đạt 1.547 nền từ 7 dự án; nguồn cung mới chỉ chiếm khoảng 4%.
• Lượng tiêu thụ chỉ 54 nền, tương đương khoảng 4% tổng cung sơ cấp, giảm 16% so với quý trước.
• Giá sơ cấp giảm khoảng 7% so với quý trước; giá thứ cấp giảm trung bình 3% do một bộ phận nhà đầu tư chủ động hạ giá để thu hồi vốn.

Về cơ cấu nguồn cung, phường Hải Vân chiếm 37,2%, phường Điện Bàn Đông 36,6% và phường Hội An Tây 12,2%. Giá sơ cấp cao nhất ghi nhận tại phường Hội An Đông, từ 45,6 đến 61,6 triệu đồng/m2; Hội An Tây từ 29,3 đến 47 triệu đồng/m2; Điện Bàn Đông từ 17,4 đến 26 triệu đồng/m2.

Căn hộ: nguồn cung mới giảm gần 40%

Nguồn cung sơ cấp căn hộ quý III đạt 4.385 căn từ 20 dự án, giảm 14% so với quý trước; riêng nguồn cung mới giảm gần 40% so với quý II/2026 khi chủ đầu tư thận trọng mở dự án. Thanh khoản đạt 2.099 căn, giảm 25% so với quý trước và 24% so với cùng kỳ năm trước.

• Căn hộ hạng B chiếm 46% nguồn cung và 68% lượng tiêu thụ sơ cấp.
• Giao dịch tập trung tại các dự án mới mở bán, mức giá trung bình 60 – 70 triệu đồng/m2.
• Phường Ngũ Hành Sơn đóng góp 40% nguồn cung và 43% giao dịch toàn thành phố.
• Giá sơ cấp ổn định nhờ chính sách bán hàng, còn giá thứ cấp giảm khoảng 3 – 5%, chịu áp lực từ nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính.

Nhà phố, biệt thự và bất động sản nghỉ dưỡng chịu sức ép

Nhà phố, biệt thự là phân khúc chịu sức ép đáng kể. Nguồn cung sơ cấp giảm 48% so với quý trước, trong đó khoảng 98% đến từ dự án đã mở bán trước đó; lượng tiêu thụ giảm 68%. Phường Hải Vân chiếm 75% nguồn cung và 99% lượng tiêu thụ. Giá sơ cấp giữ ở mức cao, trong khi giá thứ cấp giảm trung bình 10% so với quý II/2026.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, DKRA nhận định chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn:

• Biệt thự nghỉ dưỡng: nguồn cung sơ cấp giảm 5%, lượng tiêu thụ giảm 89% so với quý trước; toàn bộ giao dịch tập trung tại phường Ngũ Hành Sơn.
• Nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng: không ghi nhận giao dịch trong quý, giá sơ cấp đi ngang.
• Condotel: nguồn cung tăng nhẹ 1% so với quý trước nhưng giảm 4% so với cùng kỳ; giao dịch không đáng kể, tập trung tại phường An Hải.

Vướng mắc pháp lý, hạn chế về vốn, tiến độ thi công và hiệu quả khai thác vẫn là rào cản, dù du lịch tăng trưởng.

Dự báo quý IV/2026 và điều người mua cần lưu ý

• Đất nền: nguồn cung mới khoảng 50 – 100 sản phẩm; giá sơ cấp neo cao, giá thứ cấp có thể tiếp tục giảm.
• Căn hộ: nguồn cung mới khoảng 500 – 1.000 căn, tập trung tại các phường Ngũ Hành Sơn, Hải Châu và Sơn Trà, chủ yếu hạng A và B.
• Nhà phố, biệt thự: nguồn cung mới khoảng 400 – 500 sản phẩm tại Hải Vân, Ngũ Hành Sơn và Điện Bàn Đông; giá sơ cấp đi ngang ở mức cao.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc phụ trách DKRA Consulting, nhận định thanh khoản sẽ tập trung vào các dự án quy mô lớn, kết nối thuận lợi, chủ đầu tư uy tín. Ông dự báo: “Bước sang quý IV/2026, thị trường kỳ vọng hồi phục, tuy nhiên vẫn ở mức thấp, khó ghi nhận sự đột biến trong ngắn hạn”.

Với người mua và nhà đầu tư, báo cáo cho thấy chênh lệch giữa giá sơ cấp (được giữ nhờ chính sách bán hàng) và giá thứ cấp (đã giảm) là điểm cần so sánh kỹ, đặc biệt với người vay vốn đòn bẩy khi lãi suất còn cao. Các dự án đang có thông tin hạ tầng, quy hoạch mới có thể xem thêm tại quy hoạch chung Đà Nẵng đến 2050 và dự án hạ tầng khu thương mại tự do.

Review Bất Động Sản Việt Nam tổng hợp.