Đà Nẵng: giá căn hộ sơ cấp neo 68,9 triệu đồng/m², thanh khoản yếu

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy bức tranh phân hóa rõ nét: nguồn cung mở bán nhiều, giá neo cao nhưng sức mua chưa theo kịp. Đà Nẵng (hiện gồm cả khu vực Quảng Nam cũ sau sắp xếp đơn vị hành chính từ 01/7/2025) nằm trong nhóm đô thị có giá căn hộ sơ cấp duy trì ở mức cao.

Giá căn hộ Đà Nẵng đi ngang nhưng vẫn ở mặt bằng cao

Theo VARS IRE, giá bán bình quân căn hộ chung cư quý III/2026 đạt khoảng 68,9 triệu đồng/m² tại Đà Nẵng. Cùng kỳ, mức giá này là 79,3 triệu đồng/m² tại Hà Nội và 88,3 triệu đồng/m² tại TP.HCM. Nhìn chung, giá ở ba đô thị đi ngang so với quý trước nhưng vẫn cao đáng kể so với các giai đoạn trước đó.

Địa phương	Giá bình quân căn hộ quý III/2026
Hà Nội	79,3 triệu đồng/m²
TP.HCM	88,3 triệu đồng/m²
Đà Nẵng	68,9 triệu đồng/m²

Nguồn cung nhà ở lớn, tỷ lệ hấp thụ chỉ 39,3%

Toàn thị trường nhà ở có 31.844 sản phẩm mở bán mới trong quý III/2026, trong khi số giao dịch đạt 12.520 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39,3%. Căn hộ chung cư chiếm 67,27% nguồn cung mới. Đáng chú ý, khu vực miền Trung đóng góp 29,6% tổng nguồn cung mới, cho thấy nguồn cung đang mở rộng ra ngoài các đô thị lớn truyền thống.

VARS IRE nhận định nhu cầu tìm hiểu vẫn cao, thể hiện qua lượng khách liên hệ tư vấn và khảo sát dự án, nhưng không phải sự quan tâm nào cũng chuyển thành giao dịch. Người mua cân nhắc kỹ hơn về giá, khả năng tài chính, pháp lý và triển vọng khai thác trước khi xuống tiền.

Phân khúc nghỉ dưỡng hấp thụ tốt hơn nhà ở

Trái với nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận 5.428 sản phẩm mở bán mới và 3.182 giao dịch trong quý, tỷ lệ hấp thụ đạt 58,62%. Theo báo cáo, kết quả này tập trung ở các dự án có giá bán phù hợp, lợi thế vị trí, hạ tầng du lịch và triển vọng tạo dòng tiền. Với Đà Nẵng, nơi nhiều dự án căn hộ ven biển hướng tới nhu cầu lưu trú và nghỉ dưỡng, đây là yếu tố cần theo dõi. Một ví dụ là Sun Saphia Residence tại phường Ngũ Hành Sơn đã bước vào giai đoạn phân phối.

Áp lực dòng tiền với khối môi giới

Theo thống kê từ hội viên VARS giai đoạn 2025-2026, 65% doanh nghiệp môi giới nhận phí chậm từ 6-12 tháng, và khoảng 25% khoản hoa hồng bị treo trên một năm hoặc phát sinh tranh chấp pháp lý. VARS cho rằng tình trạng này có thể làm suy yếu khả năng duy trì hoạt động của các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong hệ thống phân phối.

Dự báo quý IV và diễn biến giá đất nền

Bước sang quý IV/2026, VARS IRE dự báo thị trường được hỗ trợ bởi tăng trưởng kinh tế, dòng vốn FDI, đầu tư công và quá trình hoàn thiện khung pháp lý. Tổng lượng giao dịch bất động sản quý IV có thể đạt khoảng 25.000 sản phẩm, gấp đôi quý III; đây là con số dự báo, chưa phải giao dịch đã phát sinh. Báo cáo cũng lưu ý giá sơ cấp vẫn có thể chịu áp lực tăng do chi phí phát triển dự án, còn sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc chưa chứng minh được khả năng khai thác có thể tiếp tục khó thanh khoản.

Ở các phân khúc khác của thị trường thành phố, bạn đọc có thể tham khảo diễn biến giá đất nền và nhà phố thứ cấp Đà Nẵng quý III/2026.

Điều người mua và nhà đầu tư cần lưu ý

• Báo cáo cho rằng dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và đáp ứng nhu cầu ở thực tiếp tục có lợi thế.
• Sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá hoặc thiếu khả năng khai thác gặp nhiều thách thức hơn.
• Triển vọng tăng giao dịch cuối năm không đồng nghĩa mọi phân khúc đều phục hồi đồng đều.

Tác động tới bất động sản khu vực

Ngoài thị trường căn hộ, Đà Nẵng đang định hướng phát triển đô thị Bà Nà trên toàn bộ diện tích xã Bà Nà, hơn 13.600 ha, trở thành cực tăng trưởng phía Tây thành phố với dân số dự kiến hơn 87.000 người vào năm 2050. Định hướng này mở ra dư địa phát triển đô thị, dịch vụ và du lịch ở phía Tây, nhưng việc cụ thể hóa quy hoạch cần bảo đảm kết nối hạ tầng giao thông và kiểm soát tác động môi trường. Tác động cụ thể lên giá và nguồn cung còn chờ thông tin thêm; người mua nên theo dõi tiến độ quy hoạch chi tiết trước khi đưa ra quyết định.

Review Bất Động Sản Việt Nam tổng hợp.