Căn hộ Hà Nội quý III: giao dịch giảm 76% nhưng giá vẫn lên 127 triệu/m²
Quý III/2026, Hà Nội chỉ có khoảng 2.200 căn hộ mở bán mới và 1.700 căn giao dịch sơ cấp, giảm mạnh so với quý trước. Giá sơ cấp tại trung tâm vẫn tăng 6% theo quý, lên 127 triệu đồng/m², khi chủ đầu tư chuyển sang chiết khấu và hỗ trợ tài chính.
Tóm tắt nhanh
- Quý III/2026, Hà Nội có khoảng 2.200 căn hộ mở mới, giảm 71% theo quý và 70% theo năm.
- Giao dịch sơ cấp đạt khoảng 1.700 căn, giảm 76% theo quý và 83% so với cùng kỳ.
- Giá sơ cấp trung tâm Hà Nội 127 triệu đồng/m², tăng 6% theo quý và 41% theo năm.
- Chủ đầu tư tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán thay vì giảm giá niêm yết.
- Dự báo mở bán 2026-2027 tại Hà Nội hạ xuống 23.000-30.000 căn mỗi năm.
Sau nhịp phục hồi nửa đầu năm, thị trường căn hộ Hà Nội bước vào giai đoạn chậm lại rõ rệt trong quý III/2026. Theo số liệu từ Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng của One Mount Group, cả lượng mở bán lẫn giao dịch đều giảm sâu, trong khi giá sơ cấp chưa điều chỉnh tương ứng.
Nguồn cung căn hộ mở mới giảm 71% theo quý
Quý III/2026, nguồn cung căn hộ mở mới tại Hà Nội đạt khoảng 2.200 căn, giảm 71% so với quý trước và 70% so với cùng kỳ năm trước. Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 2.500 căn mở mới, giảm 77% theo quý và 54% theo năm.
Chủ đầu tư cân đối quy mô và tiến độ theo sức cầu. Một số dự án mở bán từng quỹ căn để thăm dò mức quan tâm, số khác lùi lịch do lượng đặt chỗ chưa đạt kỳ vọng. Tháng Ngâu cũng góp phần làm hoạt động mở bán chậm lại.
Cơ cấu nguồn cung có dịch chuyển: các dự án trong nội thành Hà Nội và TP.HCM chiếm tỷ trọng lớn hơn, thay vì tập trung chủ yếu tại Văn Giang (Hưng Yên) và khu vực Bình Dương cũ như các quý trước.
Giao dịch căn hộ sơ cấp Hà Nội giảm 76%
Lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tại Hà Nội quý III đạt khoảng 1.700 căn, giảm 76% theo quý và 83% so với cùng kỳ năm trước. TP.HCM ghi nhận khoảng 1.600 căn, giảm 83% theo quý và 72% theo năm.
Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ hấp thụ trên tổng nguồn cung sơ cấp hiện hữu (gồm căn mở mới và căn còn lại từ quý trước) đạt 67% tại Hà Nội và 43% tại TP.HCM.
| Chỉ tiêu quý III/2026 | Hà Nội | TP.HCM |
|---|---|---|
| Căn hộ mở bán mới | ~2.200 căn (−71% theo quý) | ~2.500 căn (−77% theo quý) |
| Giao dịch sơ cấp | ~1.700 căn (−76% theo quý) | ~1.600 căn (−83% theo quý) |
| Hấp thụ 9 tháng | 67% | 43% |
Giá căn hộ sơ cấp Hà Nội chưa giảm, chủ đầu tư tăng chiết khấu
Tại trung tâm Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình quý III đạt 127 triệu đồng/m², tăng 6% theo quý và 41% theo năm. Ở TP.HCM cũ, giá khoảng 104 triệu đồng/m², tăng 1% theo quý và 10% theo năm. Khu vực Bình Dương cũ quanh 60 triệu đồng/m², đi ngang theo quý và tăng 25% theo năm.
Thay vì giảm giá niêm yết, chủ đầu tư dùng chiết khấu và hỗ trợ tài chính: cho chọn bàn giao thô, tăng chiết khấu và quà tặng, hỗ trợ lãi suất lâu hơn, kéo dài tiến độ thanh toán. Nhờ vậy, giá thực trả của người mua linh hoạt hơn.
Nguyên nhân: giá đã tăng mạnh, lãi suất vay còn cao
Theo đơn vị nghiên cứu, thanh khoản yếu phản ánh sự thận trọng của người mua trước mặt bằng giá đã tăng mạnh giai đoạn 2024-2025 và lãi suất vay duy trì cao. Nhóm đầu tư có xu hướng trì hoãn xuống tiền khi một phần dòng vốn chuyển sang kênh khác. Nhu cầu ở thực vẫn duy trì, tập trung vào dự án của chủ đầu tư uy tín.
Đơn vị này nhận định sức mua giảm tại Hà Nội là điều chỉnh tạm thời sau giai đoạn tăng nóng 2023-2025, khi nhà đầu tư lướt sóng dần rút đi, nhường chỗ cho người mua ở thực và đầu tư dài hạn có tiềm lực tài chính tốt.
Dự báo nguồn cung 2026-2027 và lưu ý cho người mua
Dự báo số căn hộ mở bán mỗi năm trong 2026-2027 tại Hà Nội được điều chỉnh xuống 23.000-30.000 căn, từ mức kỳ vọng trước đó là 30.000-35.000 căn. Tại TP.HCM là 22.000-25.000 căn, từ mức 35.000 căn trở lên. Năm 2026 được xem là giai đoạn nguồn cung điều chỉnh, năm 2027 kỳ vọng phục hồi rõ hơn với việc chủ đầu tư ra hàng chọn lọc theo pháp lý, hạ tầng và sức hấp thụ.
Đơn vị nghiên cứu cho rằng sự chững lại về giá chỉ ở ngắn hạn, vì giá niêm yết khó giảm khi chi phí quỹ đất, xây dựng và nhân công tiếp tục cao. Về dài hạn, quy hoạch đô thị tầm nhìn 100 năm, dòng vốn tư nhân vào hạ tầng và phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) dọc tuyến metro sẽ bổ sung quỹ đất cho chủ đầu tư có năng lực.
Với người mua, điều đáng chú ý là giá thực trả phụ thuộc nhiều vào chính sách bán hàng từng dự án, nên cần so sánh kỹ chiết khấu, thời hạn hỗ trợ lãi suất và tiến độ thanh toán.
Nhà ở xã hội Hà Nội: lựa chọn khác trong bối cảnh giá cao
Trong khi căn hộ thương mại nhiều khu vực ở mức 60-100 triệu đồng/m², nhà ở xã hội được giới chuyên gia xem là lựa chọn phù hợp cho người lao động và gia đình trẻ có nhu cầu ở thực. Theo thông báo của Sở Xây dựng Hà Nội, hai dự án của Công ty TNHH Xây dựng Tiến Đạt tại xã Hạ Bằng (Thạch Thất) nhận hồ sơ từ 02/12 đến 31/12/2026, giá bán bình quân 23,5 triệu đồng/m². Chi tiết về nguồn cung này xem thêm tại bài Hà Nội được giao 84.000 căn nhà ở xã hội đến 2030.
Review Bất Động Sản Việt Nam tổng hợp.
