Hà Nội quý III: nguồn cung căn hộ mới giảm 42%, bán lẻ giữ công suất thuê 90%
Theo báo cáo quý III/2026 của Savills, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội giảm 42% so với quý trước, lượng bán giảm 26%. Bán lẻ và văn phòng giữ được sức thuê, cho thấy thị trường phân hóa rõ giữa nhà ở và bất động sản thương mại.
Tóm tắt nhanh
- Quý III/2026, nguồn cung căn hộ mới Hà Nội giảm 42% so với quý trước và 51% so với cùng kỳ.
- Lượng căn hộ bán được giảm 26% theo quý, 48% theo năm; căn hộ hạng B chiếm 73% giao dịch.
- Bán lẻ đạt công suất thuê 90%, giá thuê tăng 3%; văn phòng công suất 83%, giá thuê tăng 2%.
- Quý IV/2026 dự kiến có khoảng 7.000 căn hộ từ 11 dự án ra thị trường.
- Hơn 35.000 căn biệt thự, nhà liền kề dự kiến triển khai từ quý IV/2026 đến 2029.
Thị trường bất động sản Hà Nội phân hóa rõ trong quý III
Theo báo cáo quý III/2026 của Savills, thị trường bất động sản Hà Nội không suy giảm đồng đều. Nhà ở chịu sức ép về giá bán và khả năng chi trả, còn bất động sản thương mại tiếp tục mở rộng ra các khu vực mới. Chi phí vay vốn, khả năng chi trả và tâm lý thận trọng của người mua vẫn là những yếu tố chi phối thanh khoản nhà ở.
Căn hộ: nguồn cung và giao dịch cùng giảm
Nguồn cung căn hộ mới trong quý III giảm 42% so với quý trước và 51% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu ở phân khúc hạng B. Lượng căn hộ bán được giảm 26% theo quý và 48% theo năm. Căn hộ hạng B chiếm 73% tổng giao dịch, cho thấy nhu cầu vẫn tập trung ở phân khúc trung cấp dù sức mua yếu đi.
Về giá, giá chào bán sơ cấp giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn cao hơn cùng kỳ năm 2025. Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình giảm quý thứ ba liên tiếp, song chưa xuống dưới mức cùng kỳ năm trước. Chênh lệch giá giữa hai thị trường ở mức 28% với căn hộ hạng A và 17% với hạng B.
| Chỉ tiêu căn hộ quý III/2026 | So với quý trước | So với cùng kỳ |
|---|---|---|
| Nguồn cung mới | -42% | -51% |
| Lượng căn hộ bán được | -26% | -48% |
Căn hộ giá vừa túi tiền ngày càng khan hiếm
Áp lực lớn nhất nằm ở khả năng tiếp cận nhà ở. Nguồn cung căn hộ hạng C, phân khúc gắn với người mua có ngân sách hạn chế, liên tục thu hẹp. Từ năm 2022, nguồn cung sơ cấp phân khúc này giảm trung bình 27% mỗi năm và dự kiến chỉ chiếm 12% tổng nguồn cung tương lai. Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, nhận định nhu cầu ở thực vẫn bền vững nhờ đô thị hóa, thu nhập tăng và hạ tầng cải thiện, dù người mua còn gặp thách thức về khả năng chi trả.
Biệt thự, nhà liền kề: nguồn cung lớn, giao dịch khiêm tốn
Tổng nguồn cung biệt thự, nhà liền kề tăng 5% so với cùng kỳ năm trước, tập trung tại các khu vực đón đầu hạ tầng như dọc tuyến metro số 5 và vùng lân cận Khu Công nghệ cao Hòa Lạc. Tuy nhiên, giao dịch còn khiêm tốn do khách hàng cân nhắc lãi suất vay và các định hướng quy hoạch đang được cụ thể hóa. Từ quý IV/2026 đến năm 2029, hơn 35.000 căn biệt thự, nhà liền kề dự kiến được triển khai, đặt ra bài toán về giá bán và sức hấp thụ.
Bán lẻ và văn phòng giữ nhịp tăng
Tổng nguồn cung bán lẻ hiện đại đạt 1,8 triệu m², tăng 1% so với cùng kỳ; công suất thuê đạt 90%, giá thuê gộp tầng trệt tăng 3% theo năm. Các trung tâm thương mại mới như Hanoi Centre, Hinode Mall Royal Park và Vincom Plaza Đan Phượng đi vào hoạt động, cho thấy bán lẻ đang dịch dần ra ngoài khu vực lõi, gắn với các khu dân cư mới ở Đan Phượng, Hoài Đức. Trong quý IV, năm dự án dự kiến bổ sung 94.240 m²; giai đoạn 2027-2028, nguồn cung mới tập trung tại khu đô thị Starlake.
Ở văn phòng, tổng nguồn cung đạt 2,4 triệu m² tại 193 dự án, chủ yếu ở phía Tây và nội thành. Công suất thuê đạt 83%, giảm do các dự án hạng A mới gia nhập, trong khi giá thuê trung bình tăng 2% so với cùng kỳ. Theo bà Hằng, Nghị quyết 46/2026/NQ-HĐND về ưu đãi đầu tư chiến lược được kỳ vọng hỗ trợ nhu cầu văn phòng hạng A trong dài hạn, nhất là từ doanh nghiệp công nghệ và tập đoàn đa quốc gia. Đến năm 2028, khoảng 435.000 m² văn phòng dự kiến được bổ sung từ 16 dự án.
Bối cảnh chính sách và hạ tầng
Về chính sách, Bộ Xây dựng cho biết tại họp báo ngày 16/9 sẽ tiếp tục hoàn thiện hồ sơ dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi để trình Chính phủ, Quốc hội tại kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI, dự kiến diễn ra trong tháng 10/2026. Bộ cũng dự kiến xây dựng chính sách phát triển nhà ở và nhà cho thuê giai đoạn 2026-2030.
Ở cấp thành phố, Nghị quyết 45/2026/NQ-HĐND ngày 15/6/2026 của HĐND Hà Nội đặt thời gian thẩm định tối đa 20 ngày với dự án nhóm A và 10 ngày với dự án nhóm B, C, nhằm rút ngắn khâu chuẩn bị đầu tư các dự án trọng điểm. Về giao thông, UBND thành phố cho biết đoạn ngầm bốn ga của metro số 3 hướng tới ga Hà Nội dự kiến hoàn thành năm 2027, và khoản viện trợ 10 triệu euro của Liên minh châu Âu sẽ phục vụ chuẩn bị kéo dài tuyến này tới Hoàng Mai. Chi tiết xem thêm tại bài EU viện trợ 10 triệu euro chuẩn bị metro số 3 tới Hoàng Mai.
Điều người mua và nhà đầu tư cần theo dõi
Trong quý IV/2026, khoảng 7.000 căn hộ từ 11 dự án dự kiến ra thị trường. Nguồn cung mới có thể mở rộng lựa chọn cho người mua, nhưng khả năng hấp thụ sẽ phụ thuộc vào mức giá, chính sách bán hàng và điều kiện tín dụng. Với nhà ở, thanh khoản trong thời gian tới gắn với nguồn cung phù hợp túi tiền, mặt bằng lãi suất và tiến độ hạ tầng; với bất động sản thương mại, cần duy trì nhu cầu thuê thực để hấp thụ lượng diện tích mới. Bài viết chỉ tổng hợp thông tin thị trường, không phải khuyến nghị mua bán. Người mua vay vốn có thể tham khảo các gói hỗ trợ của chủ đầu tư, như Vinhomes hỗ trợ lãi vay 3–9%/năm, tối đa 5 năm.
Review Bất Động Sản Việt Nam tổng hợp.
