Bộ Xây dựng: 5 năm được bán lại nhà ở xã hội tính từ ngày trả đủ tiền
Bộ Xây dựng khẳng định thời hạn 5 năm để bán lại nhà ở xã hội theo giá thị trường được tính từ ngày người mua thanh toán đủ tiền, không phải từ ngày cấp giấy chứng nhận, và người bán vẫn phải nộp thuế thu nhập.
Tóm tắt nhanh
- Thời hạn 5 năm bán lại nhà ở xã hội tính từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, không tính từ ngày cấp giấy chứng nhận.
- Căn nhà phải có giấy chứng nhận mới được bán lại theo cơ chế thị trường.
- Bên bán không nộp tiền sử dụng đất nhưng phải nộp thuế thu nhập; nhà ở riêng lẻ phải nộp thêm tiền sử dụng đất.
- Thu nhập tối đa theo Nghị định 100/2024: 25 triệu đồng (độc thân), 35 triệu đồng (nuôi con chưa thành niên), 50 triệu đồng (vợ chồng).
Nhiều căn hộ nhà ở xã hội bàn giao từ những năm trước đang dần chạm mốc được phép chuyển nhượng, kéo theo câu hỏi về cách tính thời hạn và nghĩa vụ tài chính khi bán. Mới đây, Bộ Xây dựng đã có phản hồi cụ thể cho một doanh nghiệp chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại Đồng Nai.
Vướng mắc của chủ đầu tư tại Đồng Nai
Theo phản ánh của doanh nghiệp này gửi Bộ Xây dựng, các căn hộ trong dự án đã được giao cho khách hàng và đã cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Thời điểm hiện nay chỉ còn thiếu chưa tới 5 năm so với ngày cấp giấy, nên một số cư dân liên hệ chủ đầu tư để nhờ hỗ trợ làm thủ tục chuyển nhượng.
Doanh nghiệp nêu hai nhóm câu hỏi. Nhóm thứ nhất là cách xác định ngày người mua đã trả đủ tiền, cùng quy định bán lại theo cơ chế thị trường khi hết thời hạn 5 năm. Nhóm thứ hai là cách xác nhận điều kiện thu nhập của người đứng đơn mua nhà ở xã hội khi người này là chủ hộ kinh doanh, và cơ quan nào có thẩm quyền xác nhận.
Mốc 5 năm bán lại nhà ở xã hội được tính thế nào
Bộ Xây dựng viện dẫn Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023. Theo đó, người mua nhà ở xã hội được bán lại căn nhà theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu khi đã qua 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà và căn nhà đã có giấy chứng nhận.
Điểm đáng chú ý là mốc bắt đầu đếm thời hạn. Cơ quan quản lý xác định đó là ngày người mua hoàn tất việc trả tiền, không phải ngày được cấp giấy chứng nhận. Như vậy, giấy chứng nhận là điều kiện cần có, còn thời gian 5 năm được tính theo một mốc riêng.
Nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng nhà ở xã hội
Bộ Xây dựng cho biết khi bán lại theo cơ chế thị trường, bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng phải thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.
Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì khác: bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ, đồng thời vẫn chịu nghĩa vụ thuế thu nhập.
Điều kiện thu nhập để mua nhà ở xã hội
Về điều kiện thu nhập, Bộ Xây dựng dẫn Điều 30 Nghị định 100/2024 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Mức thu nhập bình quân hằng tháng thực nhận tối đa được quy định theo từng nhóm như sau:
| Đối tượng đứng đơn | Thu nhập bình quân hằng tháng thực nhận tối đa |
|---|---|
| Chưa kết hôn hoặc được xác nhận độc thân | 25 triệu đồng |
| Độc thân đang nuôi con chưa thành niên | 35 triệu đồng |
| Đã kết hôn (tổng thu nhập của hai vợ chồng) | 50 triệu đồng |
Các mức này được xác định theo bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị hoặc doanh nghiệp nơi người mua làm việc xác nhận.
Với người đứng đơn là chủ hộ kinh doanh, Bộ Xây dựng không đưa ra hướng dẫn riêng. Cơ quan này cho biết pháp luật về nhà ở quy định việc xác nhận điều kiện thu nhập áp dụng với đối tượng là cá nhân, đồng thời đề nghị doanh nghiệp nghiên cứu các quy định rồi đối chiếu với từng trường hợp cụ thể để thực hiện.
Điều người mua và người bán cần lưu ý
- Cần xác định đúng ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, vì đây là mốc tính thời hạn 5 năm chứ không phải ngày cấp giấy chứng nhận.
- Chỉ được bán lại theo cơ chế thị trường khi căn nhà đã được cấp giấy chứng nhận.
- Bên bán phải tính đến nghĩa vụ thuế thu nhập; riêng nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ còn phải nộp thêm tiền sử dụng đất.
- Nhóm chủ hộ kinh doanh chưa có hướng dẫn cụ thể về cơ quan xác nhận thu nhập, nên cần đối chiếu quy định với hồ sơ của mình.
Bối cảnh chính sách nhà ở xã hội
Phản hồi trên cho thấy các quy định về nhà ở xã hội không chỉ dừng ở khâu đăng ký mua mà còn kéo dài sang giai đoạn sở hữu và chuyển nhượng. Những điều kiện đầu vào như thu nhập hay nơi cư trú vẫn đang được các hiệp hội và cơ quan quản lý bàn thảo; bạn đọc có thể xem thêm đề nghị của HoREA về việc giữ điều kiện cư trú khi mua nhà ở xã hội theo luật mới. Về nguồn tài chính cho phân khúc này, vốn vay nhà ở xã hội vượt 153.000 tỷ đồng trong khi tiến độ giải ngân mới đạt khoảng 17.500 tỷ đồng.
Người dân đang có nhu cầu chuyển nhượng nên đối chiếu hồ sơ thanh toán, giấy chứng nhận và điều kiện của người nhận chuyển nhượng với quy định hiện hành, hoặc hỏi trực tiếp cơ quan có thẩm quyền tại địa phương trước khi làm thủ tục.
Review Bất Động Sản Việt Nam tổng hợp.
