Lãi vay mua nhà thực trả 13–15%/năm, giao dịch nhà ở cả nước giảm 36%

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang tạo áp lực rõ rệt lên cả người mua lẫn doanh nghiệp bất động sản. Trong khi các ngân hàng mở rộng chương trình cho vay với kỳ hạn dài và lãi suất ưu đãi ban đầu, chi phí vốn sau giai đoạn ưu đãi mới là yếu tố quyết định khả năng trả nợ.

Lãi suất vay mua nhà thả nổi neo ở mức cao

Theo khảo sát quý II/2026 của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 10 ngân hàng thương mại, lãi suất vay mua nhà ưu đãi phổ biến ở mức 8,5–11%/năm, áp dụng trong 6–12 tháng. Sau đó, phần lớn khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, tính bằng lãi suất cơ sở hoặc tham chiếu cộng biên độ khoảng 3,3–3,5 điểm phần trăm. Lãi suất thực trả vì vậy phổ biến ở 13–15%/năm.

Các nguồn khác ghi nhận dải lãi suất hơi khác nhau, từ 12–14%/năm đến có nơi 16%, tuỳ ngân hàng và thời điểm khảo sát. Điểm chung là mức lãi sau ưu đãi cao hơn đáng kể so với lãi ban đầu.

Các gói vay mua nhà đang được ngân hàng triển khai

Theo thông tin của từng ngân hàng, cuộc cạnh tranh không chỉ ở lãi suất ban đầu mà còn ở thời gian cố định lãi, kỳ hạn vay và tỷ lệ tài trợ:

• Vietcombank: chương trình “Nhà mới an cư” quy mô 20.000 tỷ đồng cho người mua nhà tại dự án đã được cấp giấy chứng nhận; lãi suất thấp hơn tối đa 1 điểm phần trăm/năm so với cho vay bất động sản thông thường, thời hạn vay tới 35 năm, tài trợ tối đa 100% giá trị căn nhà, áp dụng đến hết 31/3/2027 hoặc khi hết quy mô.
• BIDV: gói “Ngôi nhà đầu tiên” với các phương án 9,5%/năm trong 12 tháng, 10%/năm trong 18 tháng hoặc 10,5%/năm trong 24 tháng đầu, tuỳ điều kiện vay.
• Agribank: theo thông báo ngày 2/10, lãi suất cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP là 6,5%/năm với người mua và 7%/năm với chủ đầu tư, áp dụng đến hết 31/12/2026. Mức này tăng 0,9 điểm phần trăm so với nửa đầu năm (5,6% và 6,1%).

Với người dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội, Agribank công bố lãi suất 6,5%/năm trong 5 năm đầu kể từ lần giải ngân đầu tiên và 7,5%/năm trong 10 năm tiếp theo, áp dụng từ 1/7 đến hết 31/12/2026. Về vốn cho nhà ở xã hội, có thể xem thêm vốn vay nhà ở xã hội vượt 153.000 tỷ đồng, giải ngân mới khoảng 17.500 tỷ.

Giao dịch giảm, sức hấp thụ suy yếu

Theo báo cáo triển vọng ngành bất động sản nhà ở nửa cuối năm 2026 của VIS Rating, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM trong 6 tháng đầu năm tăng 33% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới giảm từ 95% năm 2025 xuống 73% trong quý II/2026. Cùng thời điểm, số giao dịch nhà ở cả nước giảm 36% so với cùng kỳ, trong bối cảnh lãi vay mua nhà ở mức 14–16%/năm.

Theo VARS, một bộ phận người mua lần đầu có xu hướng trì hoãn, tiếp tục thuê nhà hoặc chuyển sang khu vực giá thấp hơn. Nhóm có năng lực tài chính tốt vẫn xuống tiền nhưng thận trọng hơn, ưu tiên sản phẩm phù hợp khả năng chi trả, pháp lý rõ ràng và có thể cho thuê.

Chủ đầu tư chuyển sang bán bằng phương án tài chính

Theo nhận định của Viện DXS-FERI, cạnh tranh trên thị trường đang dịch chuyển từ giá bán sang “khả năng sở hữu”. Chủ đầu tư hạn chế giảm giá trực tiếp trên diện rộng, thay vào đó kết hợp chiết khấu, kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc 2–5 năm. Một số dự án áp dụng mô hình “mua trước – trả sau” với mức thanh toán khoảng 6–8 triệu đồng/tháng hoặc 1%/tháng.

Một ví dụ khác là chính sách hỗ trợ lãi suất của Vinhomes với mức 3–9%/năm, kéo dài tối đa 5 năm, chi tiết trong bài Vinhomes áp trần lãi suất vay mua nhà tới 5 năm. Quan điểm của chuyên gia về xu hướng giá có trong bài lãi vay mua nhà 10–15%/năm, giá nhà khó giảm sâu diện rộng.

Người mua cần tính gì khi vay dài hạn

Kéo dài thời hạn vay có thể giảm số gốc phải trả mỗi tháng, nhưng không đồng nghĩa tổng lãi giảm tương ứng; nếu dư nợ duy trì cao trong thời gian dài, tổng lãi có thể tăng đáng kể. Chênh lệch giữa lãi ưu đãi và lãi thả nổi có thể làm thay đổi lớn kế hoạch tài chính.

Người mua nên đánh giá đủ giá bán, vốn tự có, lãi suất sau ưu đãi, phương thức trả nợ và các chi phí phát sinh như hoàn thiện nhà, bảo trì, dịch vụ. Việc chọn khoản vay nên gắn với thu nhập ổn định thay vì chỉ nhìn lãi suất ban đầu hay hạn mức ngân hàng tài trợ.

Ở góc độ thị trường, nhiều phương án tín dụng giúp người mua có thêm lựa chọn nhưng chưa đủ để bảo đảm sức mua phục hồi bền vững. Thanh khoản vẫn phụ thuộc vào sự tương thích giữa giá nhà, chi phí vốn và năng lực tài chính của người mua.

Review Bất Động Sản Việt Nam tổng hợp.