TP.HCM lập quy hoạch TOD quanh metro, tuyến Thủ Dầu Một có 24 ga

Theo thông tin Sở Xây dựng TP.HCM công bố tại họp báo, công tác chuẩn bị quy hoạch phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đang được triển khai ở nhiều nhóm tuyến và nhà ga. Một số nơi đã được duyệt ranh giới lập quy hoạch, số khác còn rà soát hoặc lấy ý kiến. Danh sách này gồm cả các tuyến kết nối khu vực Bình Dương cũ (nay thuộc TP.HCM) như Thủ Dầu Một – TP.HCM và Suối Tiên – Thành phố mới Bình Dương.

Mốc phê duyệt quy hoạch TOD quanh metro số 1, số 2 và ga Thủ Thiêm

Với metro số 2, đoạn Bến Thành – Tham Lương, UBND TP.HCM đã phê duyệt ranh giới quy hoạch TOD tại Quyết định số 3651/QĐ-UBND ngày 19/6/2026. Hồ sơ dự kiến được trình thẩm định, phê duyệt trong tháng 12/2026. Thành phố đã xác định 5 khu vực TOD với tổng diện tích gần 940ha quanh tuyến này.

Ga Thủ Thiêm có ranh giới TOD được phê duyệt theo Quyết định số 3845/QĐ-UBND ngày 26/6/2026, mốc hoàn thành thẩm định, phê duyệt quy hoạch là từ tháng 12/2026 đến tháng 1/2027.

Metro số 1, đoạn Bến Thành – Suối Tiên, đang lấy ý kiến về ranh giới và dự kiến trình phê duyệt trong tháng 10/2026. Đồ án quy hoạch đặt mục tiêu được duyệt trong quý I–II/2027.

Các quyết định hiện nay chỉ xác định ranh giới phục vụ lập quy hoạch. Phương án sử dụng đất và tổ chức không gian cụ thể vẫn phải hoàn thiện, thẩm định và phê duyệt.

Các tuyến hướng về Bình Dương được rà soát ranh giới TOD

Nhóm tuyến chuẩn bị báo cáo rà soát ranh giới TOD trong quý IV/2026 gồm Thủ Thiêm – Long Thành, metro số 4, giai đoạn 1 metro số 6, Suối Tiên – Thành phố mới Bình Dương và đường sắt đô thị số 2 đoạn Thủ Dầu Một – TP.HCM. Theo thông tin công bố từ tháng 9, công việc sẽ triển khai đồng bộ sau khi phương án tuyến được phê duyệt.

Trong tháng 10/2026, tuyến metro Thủ Dầu Một – TP.HCM dài khoảng 33,2km đã được chấp thuận phương án tuyến. Tuyến dự kiến có 24 ga, nối ga S5 của tuyến Thành phố mới Bình Dương – Suối Tiên với ga Tao Đàn. Ban Quản lý Đường sắt đô thị được giao hoàn thiện việc xác định tâm quy ước các ga và depot, làm cơ sở xác định ranh giới quy hoạch TOD.

Ngoài ra, ga Bình Khánh và đoạn Tham Lương – Củ Chi dự kiến hoàn thành báo cáo rà soát ranh giới trong quý IV/2026, hướng tới phê duyệt quy hoạch trong quý I–III/2027. Tuyến đường sắt tốc độ cao Bến Thành – Cần Giờ cũng dự kiến hoàn thành quy hoạch TOD trong quý I–III/2027.

Bồi thường mặt bằng metro số 2 và phân biệt với quy hoạch TOD

Thành phố đã phê duyệt dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phục vụ tuyến metro số 2 Thủ Dầu Một – TP.HCM với tổng mức đầu tư hơn 36.586 tỷ đồng. Dự án chuẩn bị mặt bằng cho đường sắt này khác với quy hoạch các khu TOD dọc tuyến.

Theo số liệu công bố, tuyến dài 33,2km, trong đó 17,8km đi ngầm, phần còn lại đi trên cao. Dự án ảnh hưởng khoảng 85,8ha đất với 2.652 trường hợp, gồm 2.092 trường hợp bị thu hồi một phần và 560 trường hợp bị thu hồi toàn bộ. Đại diện Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng phường Tam Bình cho biết địa phương cam kết khởi công vào cuối năm 2026 và hoàn thành công tác bồi thường vào đầu năm 2027. Chi tiết về đền bù có trong bài Metro số 2 Thủ Dầu Một – TP.HCM: 36.586 tỷ đồng đền bù, 560 hộ bị thu hồi hết đất.

Định hướng không gian TOD và phạm vi nghiên cứu quanh ga

Định hướng TOD là bố trí chức năng hỗn hợp quanh nhà ga, kết hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng và công trình công cộng, lấy giao thông công cộng làm chủ đạo. Theo Nghị quyết 56/2026/NQ-HĐND, phạm vi nghiên cứu tối đa 1.000m từ tâm quy ước của nhà ga, depot. Từng khu đất thuộc phạm vi nào phải được xác định trong hồ sơ được chấp thuận.

Thành phố đã rút ngắn bước chuẩn bị nhưng vẫn giữ việc lấy ý kiến người dân. Đồ án vẫn phải lập, lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt và công bố công khai. Khu vực có dân cư hiện hữu được yêu cầu chú trọng chỉnh trang, bổ sung hạ tầng còn thiếu. Nơi có quỹ đất phù hợp có thể nghiên cứu đô thị mới gắn với đầu mối giao thông.

Tác động tới bất động sản khu vực

Khu vực chịu ảnh hưởng gồm các địa bàn dọc tuyến metro Thủ Dầu Một – TP.HCM (24 ga) và hành lang Suối Tiên – Thành phố mới Bình Dương. Với người mua và nhà đầu tư, cần lưu ý rằng ranh giới TOD mới là bước đầu: vị trí từng lô đất có nằm trong phạm vi nghiên cứu hay không phải căn cứ hồ sơ được chấp thuận, và phương án sử dụng đất chưa được duyệt.

Sở Xây dựng cho biết chưa đủ cơ sở công bố mức thay đổi cụ thể về bất động sản quanh ga do TOD tạo ra. Việc đánh giá cần dữ liệu giao dịch, giá bán, giá thuê và tình hình khai thác thực tế, đồng thời phải tách tác động của giao thông công cộng khỏi biến động chung của thị trường. Sở cũng nêu các rủi ro về tiến độ, nhu cầu vốn lớn và khó khăn giải phóng mặt bằng ở các tuyến xuyên tâm đông dân cư.

Về nhu cầu tìm hiểu thị trường khu vực, có thể tham khảo Bình Dương: tìm kiếm bất động sản tăng lên 30%, căn hộ chiếm 38%.

Mốc thời gian

1. 19/6/2026 UBND TP.HCM phê duyệt ranh giới quy hoạch TOD metro số 2 (Quyết định 3651/QĐ-UBND).
2. 26/6/2026 Phê duyệt ranh giới TOD ga Thủ Thiêm (Quyết định 3845/QĐ-UBND).
3. Tháng 10/2026 Metro Thủ Dầu Một – TP.HCM 33,2km được chấp thuận phương án tuyến; ranh giới TOD metro số 1 dự kiến trình phê duyệt.
4. Quý IV/2026 Dự kiến hoàn thành báo cáo rà soát ranh giới TOD cho 5 tuyến, đoạn tuyến, trong đó có hai tuyến hướng Bình Dương.
5. Tháng 12/2026 Dự kiến trình thẩm định, phê duyệt quy hoạch TOD metro số 2.
6. Quý I–III/2027 Dự kiến phê duyệt quy hoạch TOD các đoạn Tham Lương – Củ Chi, ga Bình Khánh, tuyến Bến Thành – Cần Giờ.

Review Bất Động Sản Việt Nam tổng hợp.