Thị trường bất động sản TP HCM những năm gần đây chứng kiến sự khan hiếm nghiêm trọng ở phân khúc nhà ở tầm trung và bình dân, khiến việc tìm kiếm một sản phẩm nhà ở giá phải chăng cho người có nhu cầu thực trở nên vô cùng khó khăn. Trong bối cảnh đó, thông tin về các dự án nhà ở xã hội sắp mở bán với mức giá chỉ từ 12,4 triệu đồng mỗi m2 tại TP HCM trở thành một điểm sáng đầy hy vọng, được kỳ vọng sẽ góp phần hạ nhiệt và đa dạng hóa nguồn cung cho thị trường.
Ghi nhận từ VnExpress và các báo cáo thị trường cho thấy, trong rổ hàng căn hộ mở bán quý I và sắp chào bán quý II, số căn có giá quanh mức 40-60 triệu đồng mỗi m2 chỉ chiếm chưa đến 15% tổng nguồn cung. Điều này đặt ra thách thức lớn cho đại bộ phận người dân có thu nhập trung bình và thấp đang mong muốn sở hữu nhà tại đô thị lớn.
Bối Cảnh Thị Trường Căn Hộ Thương Mại Tại TP HCM: Giá Tăng Cao, Nguồn Cung Bình Dân Biến Mất
Thực trạng thị trường TP HCM đang nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, với mức giá liên tục tăng cao. Cụ thể, tại TP Thủ Đức, dự án CitiGrand của Kiến Á tại Cát Lái dự kiến mở bán 200 căn cuối cùng với giá bình quân 2,9 tỷ đồng mỗi căn, tương đương 55 triệu đồng mỗi m2. Khu Nam TP HCM có Lavida Plus (Bình Chánh) với giá 57-60 triệu đồng mỗi m2 và Conic Boulevard từ 40-42 triệu đồng mỗi m2, nhưng các căn hộ tại Conic Boulevard có diện tích lớn (84-114 m2), đẩy tổng giá trị mỗi căn lên tới 3,5-4,5 tỷ đồng.
Phần lớn nguồn cung dự kiến mở bán trong quý này đều có giá từ 70-120 triệu đồng mỗi m2. Điển hình là The 9 Stellars (quận 2) với giá từ 85 triệu đồng mỗi m2, Privie (Gem Riverside quận 2) dự kiến gần 100 triệu đồng, King Grown Infinity (quận Thủ Đức) từ 110 triệu đồng, và Celadon City với rổ hàng cuối cùng có giá khởi điểm 69 triệu đồng mỗi m2 (chưa bao gồm thuế phí).
Báo cáo nghiên cứu thị trường từ các đơn vị uy tín đã củng cố thêm bức tranh này:
- DKRA Group: Quý I, TP HCM có khoảng 6.800 căn hộ mở bán sơ cấp. Trong đó, sản phẩm cao cấp (trên 75 triệu đồng mỗi m2) chiếm đến 85%, căn hộ tầm trung chỉ 15% (khoảng 1.300 căn), trong khi phân khúc bình dân hoàn toàn không còn xuất hiện.
- Cushman & Wakefield: Ba tháng đầu năm, khoảng 2.400 căn hộ mở bán mới, với phân khúc giá quanh 50 triệu đồng mỗi m2 chỉ chiếm 6% nguồn cung. Giá sơ cấp chung cư bình quân chạm mức gần 120 triệu đồng mỗi m2, tăng 28% so với quý trước và 47% so với cùng kỳ 2024.
- CBRE Việt Nam: Ba tháng đầu năm, chung cư TP HCM có giá bán thấp nhất từ 60 triệu đồng mỗi m2 và cao nhất trên 500 triệu đồng (chưa VAT). Nguồn cung mới kéo mặt bằng giá bán bình quân tăng 24% so với cùng kỳ năm ngoái. Rổ hàng cao cấp chiếm ưu thế với gần 80%, trong khi sản phẩm dưới 60 triệu đồng mỗi m2 chỉ chiếm khoảng 10-15% và phần lớn là “tồn kho” từ các quý trước.
Nguyên Nhân Khan Hiếm Và Sự Tăng Giá Của Căn Hộ Thương Mại
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, đánh giá rằng trong bối cảnh chi phí liên quan đến đất đai và phát triển dự án tăng cao, cùng với bảng giá đất mới, các dự án sẽ phải điều chỉnh tăng giá. Đặc biệt, khi quỹ đất sạch đầy đủ pháp lý để phát triển dự án nhà ở thương mại tại TP HCM ngày càng hạn chế, chủ đầu tư sẽ căn cứ vào chi phí đầu vào để đưa ra giá bán, khiến nhà vừa túi tiền giảm dần tại các đô thị lớn.
Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, nhấn mạnh rằng trong bối cảnh nguồn cung ít và giá đất tăng cao, chủ đầu tư sau khi gỡ được pháp lý (thường mất rất lâu) sẽ ưu tiên triển khai sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp vì lợi nhuận và thanh khoản vẫn tốt hơn. Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu Savills, dự báo phân khúc cao cấp sẽ tiếp tục chiếm thế độc quyền sân chơi bất động sản TP HCM trong năm nay. Thành phố dự kiến có khoảng 10.000 căn hộ mở bán, hơn 80% trong số này có giá sơ cấp từ 75 triệu đồng mỗi m2. Phân khúc nhà vừa túi tiền chỉ có khoảng 2.000 căn, nằm ở vị trí xa trung tâm, giáp ranh Bình Dương, Đồng Nai hay Long An, với giá dự kiến đều trên mức 55 triệu đồng mỗi m2.
Nhà Ở Xã Hội: Giải Pháp Quan Trọng Cho Nhu Cầu Thực
Trước thực trạng giá nhà thương mại leo thang và sự biến mất của phân khúc bình dân, các chuyên gia đều có chung nhận định rằng nguồn cung căn hộ bình dân của TP HCM sẽ chỉ được cải thiện nếu có sự tham gia nhiều hơn từ các dự án nhà ở xã hội. Đây chính là yếu tố then chốt để giải quyết bài toán nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình.
Việc TP HCM sắp mở bán nhà ở xã hội với mức giá hấp dẫn, chỉ từ 12,4 triệu đồng mỗi m2, mang lại kỳ vọng lớn. Mức giá này thấp hơn đáng kể so với mức thấp nhất của căn hộ thương mại hiện nay (từ 40-60 triệu đồng mỗi m2), mở ra cơ hội sở hữu nhà cho hàng ngàn hộ gia đình. Chỉ khi nguồn cung nhà ở xã hội được cải thiện và phát triển mạnh mẽ, giá chung cư TP HCM mới có thể hạ nhiệt phần nào, tạo điều kiện cho thị trường phát triển bền vững và công bằng hơn, đáp ứng đúng nhu cầu an cư của người dân.
Kết Luận
Sự khan hiếm nhà ở giá phải chăng cùng với đà tăng giá không ngừng của các dự án thương mại đang là một thách thức lớn đối với TP HCM. Trong bối cảnh đó, các dự án nhà ở xã hội với mức giá ưu đãi, tiêu biểu là mức giá từ 12,4 triệu đồng mỗi m2 sắp được mở bán, không chỉ là một giải pháp mà còn là một trụ cột quan trọng để tái cân bằng thị trường, mang lại cơ hội an cư cho người dân. Việc theo dõi sát sao tiến độ và chính sách hỗ trợ cho nhà ở xã hội sẽ là yếu tố quyết định đến khả năng “hạ nhiệt” thị trường bất động sản TP HCM trong thời gian tới.
