Đến ngày 31/7/2025, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã công bố dữ liệu đáng chú ý khi tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt mức 4,08 triệu tỷ đồng. Con số ấn tượng này thể hiện mức tăng trưởng 17% so với cuối năm 2024, chiếm 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, cho thấy dòng vốn khổng lồ mà ngân hàng đã “bơm” vào thị trường bất động sản Việt Nam.
Tổng quan Tín dụng Bất động sản: Dòng vốn kỷ lục và cấu trúc cho vay
Phân tích sâu hơn về dòng vốn tín dụng, NHNN cho biết dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng, tăng mạnh 23,87%. Trong khi đó, dư nợ cho mục đích tiêu dùng gắn với bất động sản đạt 2,28 triệu tỷ đồng, với mức tăng trưởng chậm hơn là 12,4%. Sự tập trung tăng trưởng vào mục đích kinh doanh bất động sản cho thấy xu hướng dịch chuyển trong cơ cấu tín dụng. Mặc dù dòng vốn đổ vào lớn, tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực này vẫn được kiểm soát ở mức 2,43%, cho thấy các tổ chức tín dụng vẫn đang duy trì sự ổn định nhất định.
Mức tăng trưởng tín dụng bất động sản được đánh giá là phù hợp với những chuyển biến tích cực hơn của thị trường. Điều này có được nhờ sự vào cuộc quyết liệt của Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các địa phương thông qua nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển.
Thách thức tiềm ẩn: Thiếu hụt nhà ở xã hội và giá nhà cao
Tuy nhiên, việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản vẫn còn tồn tại những khó khăn và vướng mắc nhất định. Một trong những vấn đề nổi cộm là sự thiếu hụt nhà ở giá phù hợp với thu nhập và nhà ở xã hội, trong khi giá nhà ở tiếp tục leo thang.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá bán căn hộ trung bình tại Hà Nội vào quý 2/2025 đã đạt 80 triệu đồng/m2, và tại TP.HCM là 89 triệu đồng/m2. Các chuyên gia đánh giá rằng tỷ số giá nhà trên thu nhập bình quân hộ gia đình ở Việt Nam là 23,7 lần, cao hơn đáng kể so với mức trung bình 14,6 lần trên thế giới, phản ánh khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn đối với đại đa số người dân.
Dù có nhiều nỗ lực, tiến độ phát triển nhà ở xã hội vẫn còn chậm so với mục tiêu đề ra. Đến hết tháng 7/2025, mới chỉ đạt khoảng 59,6% so với chỉ tiêu đặt ra đến năm 2025 trong Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.
Năng lực tài chính doanh nghiệp và rủi ro tín dụng
Năng lực tài chính của một số chủ đầu tư bất động sản còn hạn chế. Các kênh huy động vốn dài hạn và ổn định cho thị trường bất động sản như chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa thực sự phát triển mạnh. Điều này khiến thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng.
Đáng chú ý, đầu tư vào thị trường bất động sản mang tính chất trung dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Sự chênh lệch về kỳ hạn này tiềm ẩn rủi ro thanh khoản, đặc biệt trong trường hợp khách hàng vay vốn không trả nợ đúng hạn, có thể gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.
Giải pháp thúc đẩy thị trường và hỗ trợ người mua nhà
Trong năm 2025, nhằm tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện nhiều chỉ đạo quan trọng. Một trong số đó là ban hành công văn cho phép các ngân hàng thương mại tham gia Chương trình không phải tính dư nợ cho vay của Chương trình vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hàng năm. Đồng thời, NHNN cũng chỉ đạo các tổ chức tín dụng đẩy mạnh cho vay đối với người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà.
Kể từ khi triển khai, NHNN đã thông báo giảm lãi suất 6 lần, từ mức 8,7%/năm cho chủ đầu tư và 8,2%/năm cho người mua nhà ban đầu, xuống còn 6,4%/năm và 5,9%/năm tương ứng. Đến nay, 26/34 UBND tỉnh đã công bố danh mục dự án tham gia Chương trình với tổng số khoảng 103 dự án trên toàn quốc.
Tính đến ngày 31/07/2025, các ngân hàng thương mại đã cam kết cấp tín dụng 8.600 tỷ đồng, với doanh số cho vay đạt 4.578 tỷ đồng (tăng 60,93%). Trong đó, 3.853 tỷ đồng được giải ngân cho chủ đầu tư và 725 tỷ đồng cho người mua nhà. Đặc biệt, chương trình đã giải ngân hơn 50 tỷ đồng cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà, góp phần hỗ trợ nhóm đối tượng này tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.
Đánh giá thị trường
Dòng vốn hơn 4 triệu tỷ đồng mà ngân hàng đã “bơm” vào thị trường bất động sản trong năm 2025 cho thấy nỗ lực lớn trong việc hỗ trợ và kích thích sự phát triển của ngành. Mặc dù tín dụng bất động sản ghi nhận tăng trưởng mạnh mẽ, đặc biệt ở phân khúc kinh doanh, thị trường vẫn đối mặt với những thách thức đáng kể như giá nhà cao, sự thiếu hụt nhà ở xã hội và rủi ro thanh khoản do cơ cấu vốn. Các giải pháp đồng bộ từ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, đặc biệt là các chương trình cho vay ưu đãi, đang từng bước phát huy hiệu quả trong việc tháo gỡ khó khăn và hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở. Việc theo dõi sát sao và điều chỉnh chính sách kịp thời sẽ là yếu tố then chốt để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai.
