Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến một nghịch lý: dù là khu vực ven đô, giá căn hộ chung cư vẫn liên tục neo cao, thậm chí tiệm cận mức giá nội đô, khiến giấc mơ an cư của nhiều gia đình trẻ và người có thu nhập trung bình trở nên xa vời. Đặc biệt, việc tìm kiếm một căn hộ dưới 3 tỷ đồng tại các vùng này đã trở thành một thách thức lớn, buộc nhiều người phải đối mặt với áp lực tài chính khổng lồ hoặc từ bỏ kế hoạch mua nhà.
Áp lực tìm nhà giá “dễ chịu” ở ven đô: Căn hộ dưới 3 tỷ “mất hút”
Vợ chồng chị Lê Khánh Linh (quê Hải Phòng) là một ví dụ điển hình cho những người đang chật vật tìm kiếm chốn an cư. Với tích lũy ban đầu hơn 500 triệu đồng và tổng thu nhập khoảng 40 triệu đồng/tháng, chị Linh nhận ra việc sở hữu nhà tại nội đô Hà Nội là điều bất khả thi, khi giá căn hộ cũ ở Thanh Xuân, Hoàng Mai đã vượt 60 triệu đồng/m², đẩy một căn 2 phòng ngủ lên hơn 3,5 tỷ đồng.
Hy vọng tìm thấy mức giá “dễ chịu” hơn, chị Linh cùng chồng chuyển hướng sang các dự án chung cư ở khu vực ven đô, cách trung tâm khoảng 15-20 km. Tuy nhiên, thực tế còn khắc nghiệt hơn dự kiến. Một dự án tại xã Đông Anh được giới thiệu với giá 3,3 – 3,8 tỷ đồng cho căn 65-75 m² (tương đương 50 triệu đồng/m²). Một dự án khác cùng khu vực, dưới chân cầu Nhật Tân, có giá dao động 56 – 61 triệu đồng/m². Môi giới cho biết, với ngân sách dưới 3 tỷ đồng, chị Linh chỉ có thể mua được căn một phòng ngủ tại đây. “Cứ tưởng mua nhà xa trung tâm giá sẽ mềm, ai ngờ cũng cao như thế này. Tôi sẽ phải tính toán lại kế hoạch mua nhà vì thu nhập cũng có cao đâu. Vay ngân hàng quá nhiều thì không có khả năng chi trả”, chị Linh chia sẻ sự thất vọng.
Cũng trong hoàn cảnh tương tự, vợ chồng anh Nguyễn Hải Phong (quê Ninh Bình) với ngân sách dưới 3 tỷ đồng cũng gặp khó khăn khi tìm nhà ở ven đô. Một khu đô thị tại huyện Thanh Trì (cũ) chào bán căn 65 m² với giá 3,3 – 3,5 tỷ đồng (khoảng 52 triệu đồng/m²). Các dự án mới mở bán trong khu vực cũng có giá trên dưới 50 triệu đồng/m². Với số tiền tiết kiệm 1,5 tỷ đồng sau 7 năm làm việc và sự hỗ trợ từ gia đình, anh Phong cho biết số tiền này hiện không đủ mua nổi một căn hộ ven đô Hà Nội. Anh lo ngại áp lực trả nợ ngân hàng sẽ quá lớn, vượt quá khả năng chi trả của hai vợ chồng với tổng thu nhập khoảng 35 triệu đồng/tháng.
Thị trường căn hộ ven đô Hà Nội: Giá tăng phi mã, nguồn cung “lệch pha”
Thực tế thị trường từ đầu năm đến nay cho thấy giá chung cư tại các khu vực ven Hà Nội, dù tốc độ tăng chậm lại so với năm 2023, nhưng vẫn giữ ở mức cao. Giá chuyển nhượng tại một số dự án cách trung tâm hơn 15 km đã vượt 50 triệu đồng/m², thậm chí đạt 70 – 80 triệu đồng/m². So với giai đoạn 2018-2019, khi chung cư ven đô chủ yếu thuộc phân khúc bình dân với giá 18-30 triệu đồng/m², mặt bằng giá hiện tại đã tăng gấp 2-2,7 lần.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho biết trong quý II, thị trường bất động sản Hà Nội dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá bán căn hộ chung cư. Cụ thể, giá bán trung bình đạt khoảng 75,5 triệu đồng/m², tăng 7,7% so với quý I và gần 87,7% so với kỳ gốc. Mức giá sơ cấp đang được thiết lập lại khi nhiều dự án bất động sản Hà Nội mới đều chào bán từ 75 triệu đồng/m² trở lên, một số nơi vượt mốc 100 triệu đồng/m², dù thanh khoản còn hạn chế. Điều này cho thấy thị trường đang bị chi phối bởi kỳ vọng tăng giá và tâm lý đầu cơ, hơn là nhu cầu thực tế.
Savills Việt Nam cũng nhận định giá bán chung cư mới ngày càng đắt đỏ dù nguồn cung không còn khan hiếm. Nửa đầu năm nay, tổng nguồn cung mới đã đạt 14.900 căn, tăng hơn 121% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bán sơ cấp (chủ đầu tư chào bán) cũng tăng 40% theo năm, đạt trung bình 91 triệu đồng/m². Trong quý này, phân khúc trên 4 tỷ đồng chiếm tỷ trọng lớn nhất với 67%, còn căn hộ dưới 2 tỷ đồng tiếp tục vắng bóng.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, lý giải căn hộ mới với mức giá 2-3 tỷ đồng đã không còn ở nội đô và giờ cũng ngày càng khan hiếm ở ven đô. Nguyên nhân chủ yếu là do giá bán của các dự án sơ cấp ngày càng cao, đẩy mặt bằng căn hộ bình dân lên cao hơn so với những năm trước. Ngoài ra, chi phí xây dựng, đặc biệt là giá vật liệu xây dựng tăng cao, tiền sử dụng đất, nhân công tăng, đã góp phần đẩy giá bán dự án mới tăng chóng mặt.
Giấc mơ an cư xa vời: Người trẻ đối mặt rủi ro tài chính và quyết định trì hoãn
Người trẻ lo ngại áp lực trả nợ, khó mua căn hộ dưới 3 tỷ đồng ở Hà Nội
Với nhóm tuổi dưới 35, việc sở hữu một căn nhà đòi hỏi thu nhập và số dư nhất định. Dù có thể sử dụng đòn bẩy tài chính để hiện thực hóa giấc mơ an cư, nhiều người trẻ cũng thận trọng hơn trong bài toán đi vay khi giá nhà quá cao. Ông Toản cảnh báo: “Không ít trường hợp người vay trả góp mua nhà lâm vào khủng hoảng khi mất cân đối dòng tiền, buộc phải bán nhà.”
Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết với thu nhập hiện nay, phần lớn người trẻ hoặc người có thu nhập trung bình chỉ đủ khả năng vay mua các dự án nhà vừa túi tiền, giá bán từ 2-3 tỷ đồng mỗi căn. Tuy nhiên, phân khúc này ngày càng khan hiếm, ít được các chủ đầu tư quan tâm, đặc biệt là ở thị trường Hà Nội và TP.HCM.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận xét giá nhà ngày càng đắt đỏ, trong khi thu nhập của người dân không đuổi kịp nên việc an cư của người dân ngày càng khó khăn. Giai đoạn 2014 đến nay, thu nhập bình quân tháng của người lao động tăng từ 4,11 triệu đồng lên 8,3 triệu đồng, trung bình 6,4% một năm. Trong khi giá chung cư đắt gấp đôi, bình quân 11,7% một năm, từ 25 triệu đồng lên tới gần 76 triệu đồng một m². Với mức giá này, nếu không có sự trợ giúp từ gia đình, người trẻ sẽ khó có khả năng mua nhà.
Bà Phạm Thị Miền còn chỉ ra rằng ngay cả nhóm thu nhập cao như ngành ngân hàng cũng gặp khó. Lương cao nhất trong hệ thống ngân hàng tăng từ 22,5 triệu đồng/tháng năm 2014 lên 55,44 triệu đồng/tháng năm 2023, tức chỉ gấp đôi sau hơn 10 năm, nhưng giá nhà tăng hơn gấp ba lần. Một gia đình hai vợ chồng cùng làm ngân hàng có thể mua nhà trong 3,5 năm nếu “dốc toàn lực”, nhưng thực tế sẽ cần khoảng 10 năm hoặc hơn, bởi giá nhà chưa bao giờ đứng yên. “Rõ ràng, giấc mơ an cư ngày càng xa vời với đa số người dân đô thị, vì vậy không ít bạn trẻ buộc phải trì hoãn hoặc chọn thuê dài hạn, thay vì lao vào áp lực trả nợ vay hàng chục năm”, bà Miền nhìn nhận.
Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, đưa ra một thực tế rằng tại TP.HCM, căn hộ 2 – 3 tỷ đồng ở vùng ven vẫn có, nhưng người trẻ hiện nay lại ưu tiên tiện ích, môi trường sống và dịch vụ quản lý. Theo ông, để mua căn hộ 2-3 tỷ đồng bằng vốn vay, người mua cần sẵn ít nhất 1-1,5 tỷ đồng, phần còn lại trả góp 10 năm và thu nhập phải từ 35-40 triệu đồng mỗi tháng. Nhưng nhóm có thu nhập này lại hướng đến căn hộ cao cấp 5-6 tỷ đồng ở trung tâm. Trong khi nhóm thu nhập trung bình 15-20 triệu đồng lại không đủ tích lũy để mua căn hộ 2-3 tỷ đồng. Chính sự chênh lệch này khiến nhà giá rẻ rơi vào cảnh ế ẩm.
Kiến nghị giải pháp: Định hướng lại thị trường cho phân khúc vừa túi tiền
Thực trạng Giá Nhà Ven đô Hà Nội Cao Ngất, Khách Chật Vật Tìm Căn Hộ Dưới 3 Tỷ đồng đòi hỏi sự nhìn nhận nghiêm túc từ các nhà hoạch định chính sách và chủ đầu tư. Theo ông Lê Hoàng Châu, việc tạo cơ chế thuận lợi cho nhóm lao động trẻ mua nhà ở vừa túi tiền sẽ là động lực để khuyến khích doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc rổ hàng, chuyển hướng sang đầu tư vào phân khúc này nhiều hơn. Điều này không chỉ giúp giải quyết nhu cầu nhà ở cấp thiết mà còn góp phần ổn định và phát triển bền vững thị trường bất động sản, giảm thiểu các yếu tố đầu cơ và đẩy giá phi lý, mang lại cơ hội an cư thực sự cho đại đa số người dân.
